2021年1月20日に日本プロロジスリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,761円のところ4,860円で着地しました。
尚、利益超過分配金729円が含まれています。

台風・火災に見舞われたが収益は好調

 2020年11月期もスポンサーであるプロロジス・グループによる強力なリーシングサポートにより、当期末時点の稼働率は99.7%と高い水準を維持しています。また、投資法人の保有物件である岩沼物件において、引き続き滅失建物等の解体撤去工事が行われています。同時に、2020年11月期において投資法人の資産運用会社であるプロロジス・リート・マネジメント㈱は岩沼物件について建物の再開発工事を実施することを決定しました。本投資法人が建築工事を自ら発注することにより、岩沼物件の資産価値及び本投資法人の投資主価値を最大化することを目指します。2020年11月期の業績は、営業収益23,610百万円、営業利益11,240百万円、経常利益10,428百万円となりました。また、2020年5月期に計上した本火災による火災損失に対応する受取保険金4,019百万円、岩沼物件に入居していたテナントから収受した受取補填金174百万円、及び2019年に襲来した台風の影響による修繕費等に対応する受取保険金111百万円を特別利益として計上しました。一方で、岩沼物件における滅失建物等の解体撤去工事等費用696百万円、及び台風修繕費100百万円を特別損失として計上しました。これらの結果、当期純利益は13,937百万円となりました。
 保険金により火災損失の補填は行われたものの、原因は未だ定かではないというところが怖いですね。そこに新たに物件を立てても人的な原因による出火だった場合はまた同様な火災が起こることも考えらます。新しく立てた物件が投資法人の運用資産になるのであれば、防犯・防災対策の施策は入居テナント、投資家さん、近隣の物件利用者、にしっかり説明する必要がありそうです。


投資家さんからの人気が高くLTVは低めを維持
20210128日本プロロジスリート投資法人1口当たりNAV推移

 投資法人は、2020年5月期における新規取得資産3物件の取得資金の一部へ充当するために2020年2月5日付で借入れた短期借入金のうち3,800百万円について、第15期取得資産の取得に伴い発生した消費税還付金及び手元資金により2020年9月30日付で期限前弁済しました。この結果、投資法人の当期末時点の有利子負債金額は260,200百万円(借入金残高234,200百万円、投資法人債残高26,000百万円)となり、LTVは、2020年11月期末時点で37.5%となりました。2020年11月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付:A、格付の見通し:安定的、債券格付:AA

 新投資口の発行は投資口の希薄化に配慮した上で、機動的に行うもと財務戦略では述べていますが、早速110,480口の新投資口の発行を発表しました。2021年2月8日付けでプロロジスパーク千葉ニュータウン、プロロジスパーク千葉2、プロロジスパークつくば2と関東圏の物流施設の取得を予定しています。他にも優先交渉権を取得済みの物流施設が5棟、プロロジス・グループで開発中・計画中資産が9棟もあり今後も積極的な外部成長が見込まれているので今後も分配金の上昇が見込まれます。