2021年3月12日にコンフォリア・レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,330円のところ5,410円で着地しました。

コロナ禍でも下がらない不動産マーケットで物件入替を実施

 スポンサーである東急不動産による開発物件の取得のほか、安定稼働している優良な居住用資産を継続的・安定的に取得していくことが前提です。しかし、スポンサー以外の東急不動産ホールディングスグループ会社の広範な情報ネットワークによる不動産仲介能力を活用し、優良な居住用資産の取得及び安定的な運用及び収益力の強化を図っていく方針も持っています。
 2021年1月期は2020年9月にコンフォリア新御徒町(取得価格1,237百万円)、コンフォリア森下WEST(取得価格1,222百万円)、コンフォリア東陽町(取得価格3,674百万円)、コンフォリア不動前(取得価格1,622百万円)の合計4物件(取得価格合計7,755百万円)を取得しました。売却の方は、2020年12月にコンフォリア市川妙典(譲渡価格805百万円)、コンフォリア西馬込(譲渡価格1,261百万円)を譲渡しました。その結果、2021年1月期末における投資法人の保有資産は137物件、取得価格の合計は252,150百万円となっています。
 管理・運用面は「コンフォリア」シリーズ物件の管理実績が豊富な東急住宅リース㈱を中心にプロパティ・マネジメント業務を委託し、「コンフォリア」シリーズのもと、統一性のある運用を進め、運営の効率化、空室期間の短縮化に努めています。これらの取り組みにより2021年1月期の運用の結果、投資法人は、2021年1月期の実績として営業収益9,565百万円、営業利益4,484百万円、経常利益3,895百万円、当期純利益3,889百万円を計上しました。


コミットメントライン枠増額で安全性上昇
20210316コンフォリア・レジデンシャル投資法人LTV・DSCR推移

 2021年1月期における財務の状況ですが、2020年9月にコンフォリア東陽町他3物件の取得のため、また、2019年3月に借入れた借入金の返済資金(2,800百万円)に充てるため、資金の借入れ(10,800百万円)を実施しました。その後、2014年2月に借入れた借入金の返済資金(5,500百万円)に充てるため、2021年1月に資金の借入れ(5,500百万円)を実施しました。
 その結果、2021年1月末時点における出資総額は123,947百万円、有利子負債は141,650百万円であり、LTVについては、当期末時点で51.4%、期末における有利子負債の平均残存年数は4.2年、長期比率は81.4%、固定化比率は91.2%となっています。また、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するため、2020年9月25日に㈱みずほ銀行、三井住友信託銀行㈱、㈱三菱UFJ銀行との間で借入極度額135億円のコミットメントラインを設定しました。また、将来において投資対象資産を購入する等資金調達の必要性が生じた場合に備えて、極度ローン(アンコミットメントベース)に係る基本契約を2021年2月5日付で締結しました。2021年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)長期発行体格付:AA-、格付の方向性:安定的

 物件を4棟取得と2棟売却という資産入替えは上手くいったと言って良いと思います。もちろんいけいけどんどんということでもなくコミットメントラインの極度額が10,500百万円→13,500百万円と大幅に増額し安全性の確保にも取り組みました。