2021年3月17日に日本ロジスティクスファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,158円のところ3,201円で着地しました。

外部に依存しない再開発は続くのか?

 日本ロジスティクスファンド投資法人は現在運用中の浦安物流センターの再開発を行っています。これは1口当たり分配金の安定性向上と成長を目指し、長期的なキャッシュフローの安定性に注目したポートフォリオマネジメントを推進しているものでCBRという投資法人自身で物件を再開発するプロジェクトです。浦安物流センターの再開発は2021年2月までに解体工事が終了し、現在工事が着工しています。他にも千葉北物流センターでは、大幅なレントギャップの解消による収益増を目的としてリニューアル工事も開始されています。内部成長の取組みとしては2020年7月31日の白井物流センター(取得価格3,875百万円)の賃料が収益寄与していることから営業収入が増加しました。高槻物流センターで既存テナント前倒しで2021年1月に賃貸借契約を賃料増額率3.0%増で再契約を締結しました。2021年1月期末時点のでのポートフォリオ稼働率は98.8%と良好な稼働状況を維持しています。
 気になるのは、物件再開発中の費用負担が分配金を圧迫してしまうことですが、ここは内部留保している過去からの物件売却益を固定資産除却損、リニューアル費用に充当することで分配金の減少を食い止めています。決算説明会資料の23ページに1口当たり分配金の安定化を図る旨の説明がなされています。2021年1月期の実績は営業収益9,120百万円、営業利益4,514百万円、経常利益4,120百万円、当期純利益4,120百万円となりました。


再開発の取組みに関してもレンダーの評価に変更なし
20210326日本ロジスティクスファンド投資法人NOI推移

 2021年1月期の財務戦略は掲げている1口当たり分配金の持続的な成長を最優先に、保守的な有利子負債比率の維持に留意しつつ、金融機関からの借入れ・公募増資等の財務活動を行っています。有利子負債による調達にあたっては資金調達先や返済期限の分散に配慮した対応を行う方針です。また、敷金及び保証金についても、物件の取得資金の一部として活用する等、効率的なキャッシュ・マネジメントを行う方針を継続しています。具体的には2020年8月に返済期限を迎えた借入金4,000百万円と2020年12月に返済期限を迎えた借入金3,000百万円のリファイナンス(借換え)を行い、負債調達コストの低減と平均借入期間の長期化を図りました。これにより、2021年1月期末時点での有利子負債総額は114,700百万円、LTVは総資産ベースで44.1%、鑑定評価額ベースで32.2%となっており、引き続き安定的な財務運営を行っています。2021年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)長期発行体格付:AA-、格付の方向性:安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)発行体格付:AA、格付の方向性:安定的