2021年3月17日に森ヒルズリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,900円のところ2,909円で着地しました。

コロナウイルスによる物件ダメージは軽微
20210327森ヒルズリート投資法人NOI推移

 森ヒルズリート投資法人は2021年1月期においても、テナントニーズを把握した効率的かつ計画的な運営管理及び修繕工事によりテナント満足度の維持向上に努めるとともに、賃貸市況の動向を見据えながら新規及び既存テナントに対する積極的なリーシング活動を展開し、稼働率及び賃料水準の維持向上を図りました。2021年1月期末における投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで11物件、既投資額で402,910百万円(取得価格ベース)、総賃貸可能面積178,845.68㎡、期末稼働率は98.8%となっています。コロナウイルスによる影響ですが、オフィスビルは、港区を含む都心5区のオフィス空室率が上昇する中でも、保有物件の立地・クオリティが優れており、稼働率も維持できています。賃料動向は改定・入替ともに増額が継続しています。一方、レジデンスの賃料動向は改定は増額が継続しているものの、新規賃料は稼働率が低下した一部の物件で一時的に引き下げています。これらの結果により、業績は営業収益は9,820百万円、営業利益は6,173百万円、経常利益は5,576百万円、当期純利益は5,575百万円となりました。
 賃貸オフィスビル市場は、コロナウイルスを契機としたテレワークの浸透や、景況感の後退を背景に、空室率の上昇が続き、賃料についても伸び悩む結果となりました。高級賃貸住宅市場は、新規供給量が一定の水準に収まって推移しており、都心部の優良住宅に対する安定的な需要が継続し
たことで、稼働率及び賃料水準は共に底堅く推移しました。不動産流通市場は、良好な資金調達環境が続いており、国内外の投資家の投資意欲にも変化が見られないなかで、大型物件を中心とした取引が増加し、取引価格は高値圏を維持しています。2021年2月19日には虎ノ門ヒルズ森タワーの一部を取得することを決議し既存物件の共有持分を増やす形で資産規模を拡大する方法を2021年7月期以降も継続しくようです。


2020年10月に初のグリーンボンドを発行
 
 2021年1月期の資金調達面は、新規物件の取得資金等に充当するため合計5,258百万円(払込金額)の投資口を発行し、5,200百万円の長期借入れを行いました。また、既存の長期借入金6,000百万円の借換え及び投資法人債3,500百万円の償還のため、6,000百万円の長期借入れを行い、3,500百万円の投資法人債を発行しました。その結果、2021年1月期末の借入金残高は167,422百万円(全て長期借入金。うち1年内返済予定の長期借入金19,000百万円)、投資法人債残高は17,000百万円(うち1年内償還予定の投資法人債2,000百万円)となり、有利子負債残高は184,422百万円となっています。
 これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債17,000百万円及び長期借入金7,700百万円に加えて、変動金利である長期借入金159,722百万円のうち144,466百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています(2021年1月期末、有利子負債に占める固定金利比率は91.7%です。)。なお、今後の借入れに関して、借入金の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクの軽減を目指すとしています。2021年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)長期発行体格付:AA、格付の方向性:安定的

 以上で述べた2020年11月13日に調達した投資法人債3,500百万円はグリーンボンドでの調達となりました。グリーンボンドの発行残高が存在する限り、グリーン適格資産の物件名称及び取得価格合計、充当額及びグリーンボンドの発行残高、各グリーン適格資産が取得した認証の種類・レベル並びに CO2 排出量及びエネルギー使用量を本投資法人ウェブサイトにて年次で開示されます。