2021年3月17日に産業ファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,800円のところ4,800円で着地しました。

古株の物流系J-REITとにてNAV倍率は高い

 産業ファンド投資法人は強みとするCRE(Corporate Real Estate)提案を切り口とした物件ソーシング活動を継続しています。2021年1月期は、IIF湘南ロジスティクスセンター(取得価格7,380百万円)、IIF湘南ヘルスイノベーションパーク(準共有持分60%)(取得価格23,100百万円)及びIIF市原マニュファクチュアリングセンター(底地)(取得価格15,910百万円)の3物件を取得しました。また、2020年12月17日付でIIF常陸那珂港ロジスティクスセンター(底地)(譲渡価格1,230百万円)を譲渡し、不動産等売却益23百万円を計上しています。これらの結果、投資法人の2021年1月期末の保有資産は、77物件(物流施設46物件、工場・研究開発施設等22物件、インフラ施設9物件)、取得価格の合計は368,811百万円となっております。また、ポートフォリオ全体の稼働率は100.0%となっており、良好な稼働状況を維持しています。
 運用管理面は、既存物件は平均稼働率100.0%にて稼働し、また、平均賃貸借残存期間10.2年の長期にわたる賃貸借契約により、安定的なキャッシュ・フローを生み出しています。IIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡにおいて、総賃貸可能面積の約50%を占める既存テナントとの定期建物賃貸借契約が2020年12月末に終了することを見据えて、マーケット賃料を踏まえた上でテナントと協議を行い、倉庫内の労働環境改善というニーズを解決した上で賃料増額を実現した新たな定期建物賃貸借契約を前期に締結し、2021年1月期以降の収益向上に取組みました。上記のような運用の結果、2021年1月期の実績は、営業収益13,892百万円、営業利益7,614百万円、経常利益6,618百
万円となり、当期純利益6,617百万円となりました。


DSCRは12%を突破し利息負担は更に減少
20210328産業ファンド投資法人NAV倍率推移

 2021年1月期も財務戦略は収益の安定的な確保と運用資産の持続的な成長を目的として、安定的かつ効率的な財務戦略を立案、実行することを基本方針として実施しました。具体的にエクイティファイナンスは、2020年7月に公募増資を公表し、新規物件取得のための資金調達を目的とした新投資口190,000口(オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当を含む。)の発行を行い、33,630百万円の調達を行いました。この結果、2021年1月期末時点の発行済投資口の総口数は2,070,016口となっています。デットファイナンスは、2021年1月期の有利子負債の調達については、新規物件の取得を目的として2020年9月28日に長期借入金23,800百万円(平均借入期間8.3年)を固定金利で新規に借り入れました。新規借入れを通じて、借入期間の長期固定化を図ること及び金利コストの削減効果により、長期に安定的な分配金を確保できる財務体質を構築しています。その結果、投資法人の2021年1月期末の有利子負債残高は194,383百万円、うち、長期借入金は184,383百万円(1年内返済予定の長期借入金を含む)、投資法人債は10,000百万円となっています。2021年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)長期発行体格付:AA-、格付の方向性:安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)発行体格付:AA、格付の方向性:安定的