2021年6月25日にGLP投資法人が公募増資を利用してスポンサーSPCから4棟の物流施設を取得すると発表しました。発行投資口数は2021年7月1日に確定し公募増資により増加する投資口は142,513口でる新投資口発行後の発行済投資口の総口数4,486,177口となりました。

取得資産の概要
20210710GLP座間
  ①取得資産:GLP座間(準共有持分70%)
  ②取得価格:29,653百万円 
  ③鑑定評価額:30,030百万円(2021年4月時点)
  ④売買契約締結日:2021年6月25日
  ⑤引渡日:2021年7月15日
  ⑥取得先:SNZプロパティーズ合同会社
  ⑦取得資金:新投資口の発行による手取金、借入金及び手元資金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:GLP座間は東名高速道路「横浜町田IC」より約6.1km及び首都圏中央連絡自動車道「圏央厚木IC」より約8.2km と首都圏広域配送にも最適な位置に所在し、神奈川県内陸部の中でも好立地です。また、最寄り駅である小田急電鉄小田原線「相武台前駅」から徒歩圏内(約1.2km)で、周辺には住宅街も広がり、人口集積地となっているため、雇用確保に優れています。ダブルランプウェイにより各階へアクセス可能な物件。マルチテナント型で最小区画約700坪から賃貸可能です。免震構造に加え、バックアップ電源・井水設備により停電・断水時でも継続稼働可能と、充実したBCP(事業継続計画)サポートを有する物件。環境配慮技術やアクセス等が評価されLEEDプラチナ認証(最高位)を獲得しています。外壁はサンドイッチパネル仕様で定温と冷凍冷蔵のどちらにも対応可能、耐久性の高いPC(プレキャストコンクリート)を採用しており、優位性のある立地及び分散の効いたテナント契約により、今後も安定稼働が期待できるとしています。


20210710GLP新座
  ①取得資産:GLP新座
  ②取得価格:7,191百万円 
  ③鑑定評価額:8,590百万円(2021年4月時点)
  ④売買契約締結日:2021年6月25日
  ⑤引渡日:2021年7月15日
  ⑥取得先:SNZプロパティーズ合同会社
  ⑦取得資金:新投資口の発行による手取金、借入金及び手元資金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:GLP新座は都心から約25km圏内に立地し、関越自動車道「所沢IC」から約1.5km及び東京外環自動車道「和光IC」から約6.7km と双方のICを利用可能です。国道254号も至近であり、埼玉県南部から南西部、また東京都の城北・城西、多摩地域などの首都圏の幅広いエリアへの配送に対応可能。新座市は東京都に隣接するベッドタウンであり、JR武蔵野線「新座駅」から徒歩圏内(約1.5km)で、雇用確保にも優れています。総合物流企業である第一倉庫冷蔵㈱による、テナント1棟借りの長期契約です。テナントは、埼玉県南部を中心に冷凍・冷蔵及び定温・常温倉庫を展開しており、首都圏集中戦略における中核的な拠点として利用。長期契約を締結しており、安定稼働が見込めると予想されます。熱効率に優れたサンドイッチパネル仕様のほか、テナントの需要にあわせて天井高及び床荷重をアップ、垂直搬送機の増設を施し、保管効率を促進しています。大型シーリング・ファンを設置し、全館LED照明の採用により環境にも配慮した物件です。


20210710GLP狭山日高Ⅰ
  ①取得資産:GLP狭山日高Ⅰ
  ②取得価格:10,300百万円 
  ③鑑定評価額:11,600百万円(2021年4月時点)
  ④売買契約締結日:2021年6月25日
  ⑤引渡日:2021年7月15日
  ⑥取得先:SNZプロパティーズ合同会社
  ⑦取得資金:新投資口の発行による手取金、借入金及び手元資金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:圏央道「狭山日高IC」に隣接し、圏央道と国道16号の結節点に所在しています。国道16号を利用したエリア配送及び圏央道経由での関越自動車道や東北自動車道を使った広域配送の双方のオペレーションが可能です。テナント1棟使用であるが、マルチテナント向け仕様として2,500-3,000坪にも分割可能であり、多様なテナントニーズへの対応が期待できます。免震構造及びバックアップ電源設備の採用により、充実したBCPサポートが可能な物件です。


20210710GLP六甲Ⅳ
  ①取得資産:GLP六甲Ⅳ
  ②取得価格:2,175百万円 
  ③鑑定評価額:2,780百万円(2021年4月時点)
  ④売買契約締結日:2021年6月25日
  ⑤引渡日:2021年7月15日
  ⑥取得先:SNZプロパティーズ合同会社
  ⑦取得資金:新投資口の発行による手取金、借入金及び手元資金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:GLP六甲Ⅳは日本の5大港の一つである神戸港に隣接。六甲アイランド内に位置し、阪神高速 5 号湾岸線「六甲アイランド北IC」から約2.3km の距離にあることから、大阪と神戸へのアクセス利便性も高い物件です。需給環境がひっ迫する神戸湾岸エリアに立地しは物流施設の新規供給が限定的であることから希少性が高いです。六甲ライナー「マリンパーク駅」より徒歩約15分圏内、沿線に複数の住宅地があることから雇用の点においても優位性が高いです。関西の住宅建売業者の建築資材の保管・配送拠点。輸入建材は神戸港から陸揚げされるため、至近に位置する本物件の優位性を評価し、テナントが入居 1棟借りしている現行テナントは配送拠点としての利便性を評価しており、安定稼働を実現しています。また、好立地を背景にテナントのニーズが高く安定稼働が見込める一方、市場賃料との賃料ギャップが大きく今後の内部成長余地の高い物件です。


新投資口発行による発行済投資口の総口数の推移

 現在の発行済投資口の総口数:4,343,664口
 公募による新投資口発行に伴う増加投資口数:142,513口
 公募による新投資口発行後の発行済投資口の総口数:4,486,177口
 第三者割当に伴う増加投資口数:4,192口
 第三者割当後の発行済投資口の総口数:4,490,369口

 新投資口発行で調達する資金の額は26,064,783,940円(上限)が想定されています。第三者割当増資も行われます。物件の取得価格の合計が49,319百万円でそのうち約53%を公募増資で調達するためかなり保守的な見立てですね。物流施設は今人気なので、もっと強気でも良いと思いますが、物流施設はテナントが1~2社が大半なので投資家さんがそういった点がリスクとおもわれるということを懸念したという点、東京オリンピックの開催において株式マーケットの予測が不透明といったことを気にした可能性もありますね。

 この4棟の取得により2021年8月期と2022年2月期の分配金の予想の修正を行っています。

2021年8月期
 当初発表:営業収益23,532百万円、営業利益12,738百万円、経常利益11,473百万円、当期純利益11,435百万円、1口当たり分配金2,946円
 4棟取得後:営業収益23,872百万円、営業利益13,000百万円、経常利益11,689百万円、当期純利益11,650百万円、1口当たり分配金3,035円

2022年2月期
 当初発表:営業収益21,932百万円、営業利益11,514百万円、経常利益10,280百万円、当期純利益10,280百万円、1口当たり分配金2,659円
 4棟取得後:営業収益23,293百万円、営業利益12,338百万円、経常利益11,015百万円、当期純利益11,015百万円、1口当たり分配金2,747円