2021年7月7日に産業ファンド投資法人がIIF厚木ロジスティクスセンターⅢ再開発プロジェクトを取り組むことを発表しました。

IIF厚木ロジスティクスセンターⅢ再開発の概要
20210713IIF厚木ロジスティクスセンターⅢ

 IIF厚木ロジスティクスセンターⅢの再開発は長期安定的な収益基盤の構築と競争力向上を目的に、再開発後のテナントを確定した上で、既存建物を解体すると共に、新たに本物件敷地上に冷凍冷蔵倉庫を建設し、これを取得する計画です。


再開発を行うメリット

 1.冷凍冷蔵倉庫への建替えによる物件競争力向上すること
 2.未利用容積率の消化によりアップサイドを実現し、NOIと鑑定評価額(含み益)を向上
 3.優良テナントとの長期の定期建物賃貸借予約契約の締結(契約期間15年)

 IF厚木ロジスティクスセンターⅢは、圏央道IC至近の主要幹線道路に面し24時間稼働が可能な工業団地内に位置する希少性の高い立地に位置しており、更に、指定容積率に対する未消化割合(指定容積率200%に対し約100%の消化)が大きく、かつ現状の賃料水準はマーケット賃料とギャップも有することから、将来的なアップサイドポテンシャルを有する物件であると認識しておりました。また、今後も本物件を継続的に保有する場合は、競争力を維持するための大規模改修工事が必要となる可能性が有ることから、既存テナントである大手物流 3PL(サード・パーティー・ロジスティクス)企業の東京ロジファクトリー㈱との間の定期建物賃貸借契約が満了する 2022年2月以降の物件の利用について、継続賃貸、再開発の実施等、複数の運用の選択肢を検討していました。

 経済条件に加え、再開発後の建物規模やスペック、開発に係る様々なリスク、再開発期間中の一時的費用やダウンタイムがポートフォリオの損益に与える影響等につき具体的に検証を行った結果、昨今の冷凍食品需要の高まりを背景に需要が拡大する冷凍冷蔵倉庫への建替えを行うこと、及び、予めテナントを確定した上で、投資法人によるオンブックでの再開発を実施することが、投資主価値向上に最も寄与するものと判断し、テナントとの間で事業完了後の再開発物件に係る期間15年間の定期建物賃貸借予約契約を締結し、事業の実施を決定。

 ということがプレスリリースで挙げられています。既存テナントと協働して再開発を実施するということなので予めテナントのニーズは取り込めるので、15年以降も継続して入居する可能性もあるのでまあまあ良い判断ではないかと思います。テナントとしては冷凍冷蔵倉庫付きの倉庫を借りる方が難しいと考えていることや、IIF昭島ロジスティクスセンターの賃借人ということで交渉できる相手だと判断した可能性も有ります。再開発する割にはNOI利回りは7.0%ということなのでここはちょっと残念ですね。償却後利回りが5.1%に減少していますが、こちらは再開発コストを資本的支出に計上することで減価償却費が増加することで結果償却後利回りが減少することは分かります。ですが、将来的なアップサイドポテンシャルを有する物件であるならもっと賃料を取れそうな気がします。