2021年7月16日にSOSiLA物流リート投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,448円のところ2,520円で着地しました。
尚、利益超過分配金が251円含まれています。

コロナが有っても無くても物流施設は安定
20210722SOSiLA物流リート投資法人賃貸事業利益

 2021年5月期の外部成長は2020年12月4日に、SOSiLA海老名(準共有持分62%)及びSOSiLA西淀川Ⅱを取得価格合計23,098百万円で取得しました。また、外部・内部成長にかかる点として2021年4月12日に運用中の「(仮称)平塚ラストマイルセンター」について、名称を「LiCS平塚ラストマイルセンター」に変更しました。これはスポンサー以外の第三者から取得した物流施設について「LiCS(リクス)」という名称で統一するというブランド戦略の一つです。第三者から取得することは物件取得機会も増えますし、運用資産ポートフォリオ強化にも繋がるので悪いことではありません。しかし、この物件名の変更はテナントにとっては住所変更はかなり煩わしい作業なので注意が必要です。SOSiLA物流リート投資法人は物流施設が主力であり物流施設は1テナントなのでそこまでではないですが、オフィスビルやレジデンスの場合はクレームに繋がることが多いので要注意です。
 2021年5月期は新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響により、生活必需品の需要増加による在庫の積み増し等が追い風となっているようです。2021年5月期末時点の保有する物件は10物件、取得価格の合計は100,862百万円となっています。業績は、営業収益3,061百万円、営業利益1,583百万円、経常利益1,382百万円、当期純利益1,381百万円となりました。


LTVは37.9%と低いが外部成長スピードが遅い

 2021年5月期の資金調達については、2020年12月1日を払込期日とする公募増資により10,581百万円を、2020年12月29日を払込期日とする第三者割当増資により529百万円をそれぞれ調達し、当期末時点の出資総額(純額)は62,020百万円となりました。また、資産の取得に合わせて2020年12月4日に新規借入れ11,200百万円を行い、2020年12月10日に短期借入金2,100百万円の借換えを行った結果、2021年5月期末の借入金残高は、40,700百万円となりました。LTVは37.9%となっています。2021年5月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付:A+、格付の見通し:ポジティブ

 SOSiLA物流リート投資法人の財務戦略はスポンサーである住友商事が有する高い信用力を背景に、また、住友商事グループが有する金融機関とのリレーションも必要に応じて活用することで、金融機関と良好な関係を構築することを企図しています。また、このような効率的な財務運営を行うことによって将来への成長余力を残すとともに、減価償却費の30%を目途とした継続的な利益超過分配によって、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを目指しています。

 LTVは37.9%と低いのですが、今まで1年に1回(毎年10月-12月)物件取得しているペースなので資産規模拡大スピードがやや遅いという印象です。取得している物件が大型の物流施設であることが主な理由かと思いますが毎期少しずつ取得していった方が良いと思います。現状ではJ-REITの中でも物流施設人気のアセットですが、コロナウイルスワクチンの普及により人々の移動が活発になるとホテルに人気を取られる可能性が高くなります。つまり物流系J-REITが公募増資を行い投資家さんが集まりやすいのは「今」であるからとも言えます。特に後発のJ-REITなのでチャンスは逃さないで頂きたいですね。