2021年8月3日にCREロジスティクスファンド投資法人が日本格付研究所(JCR)より長期発行体格付けを取得したと発表しました。

 長期発行体格付:A
 格付の見通し:安定的

 CREロジスティクスファンド投資法人は物流関連施設を投資対象とするJ-REITです。資産運用会社であるCREリートアドバイザーズ(CRERA)のスポンサー(出資比率100%)は国内の物流不動産専業の不動産会社であるシーアールイー(CRE)。
 CREグループの総合力を活用することでテナントニーズを満たす良質な物流関連施設の取得や、安定的なキャッシュフローの創出を目指しています。

 2021年1月に4期連続となる公募増資を通じて継続的な外部成長が実現されている。新規に 3物件、計207億円の物流施設の取得により資産規模は約22.7%拡大しました、上場来取り組んできた物件及びテナント分散が順調に進展している。保有する物件はいずれもスポンサーによって開発された汎用性の高い施設であり、ポートフォリオの平均築年数は約4年と築浅です。上場後これまでにテナントの退去や賃料減額等の事例はなく、安定したポートフォリオの運営が続いている。現在のポートフォリオは、19物件・取得金額総額1,123億円の規模となっています。

 また、継続的な外部成長を実現しながら、ポートフォリオ NOI利回りは5%前後で比較的安定した推移が見られています。テナントとの平均賃貸借残存期間について長期化が進み、定期借家契約比率および固定賃料比率はともに100%となり、キャッシュフローの安定性に配慮された契約内容。スポンサーパイプラインの拡充が順調に進み、現時点では12物件あり、うち3物件について取得に係る優先交渉権が付与さています。CREは、前身となる会社も含め50年以上にわたり国内の物流不動産市場において多様な事業を展開し、豊富な開発および管理実績、1,000社を超すテナントとのリレーション、さらには物流マーケットに係る豊富な情報を有しています。

 デット・ファイナンスでは、2021年7月30日時点の長期負債比率および固定金利比率は 100.0%と高い水準にあり、返済期日の分散化も進んでいることから、金利変動リスクに配慮した調達が実現されています。また、グリーンボンドの発行やレンダー数の拡大(現在は 13金融機関)により資金調達の多様化と調達先の分散化に進展がみられる。総資産ベースのLTVは巡航水準を 45%程度とする方針である。上場後4回の公募増資を通じてこれまで段階的に引き下げており、2021年6月期末で45.3%、2021年12月期末で44.7%となる見込みです。JCRでは引き続き、CREが開発した汎用性の高い物件を中心とした外部成長の動向と分散化の進捗状況、保守的なLTVコントロールの継続等について注目しています。

 コロナ禍においても安定した運営が継続され、分散状況や好調なマーケット環境を踏まえれば当面安定したキャッシュフローが確保される見通しである。上場来の安定した運営実績やスポンサーからのサポート態勢、キャッシュフローの安定性が高いポートフォリオの構築の進展、さらに保守的な財務内容を踏まえ、格付を「A」、見通しを安定的とした。

 2021年5月末のポートフォリオ全体の稼働率は100%であり、上場来満室稼働が続いている。という記載もありましたが、ホテルや物流施設は投資法人がオペレーターに一括賃貸しているマスターリース契約となっていることがほとんどです。しかもスポンサーに賃貸している場合も多く、稼働率100%当たり前であり、それよりもその一括賃貸している賃料が適正かどうかの方が重要なのですがJCRはそういった点は当然見ていません。それでも投資法人債発行での調達という資金調達の多様化、新たな金融機関からの借入れも可能となるので、安定性という面においては投資家さんにとってもプラスになるので個人的には格付け取得は賛成です。