2021年7月30日に積水ハウス・リート投資法人がスポンサーから5棟のレジデンスを取得し、運用中9棟のレジデンスを売却すると発表しました。

取得資産の概要
20210814プライムメゾン下北沢
  ①取得資産:プライムメゾン下北沢
  ②取得価格:2,580百万円 
  ③鑑定評価額:2,580百万円(2021年7月時点)
  ④売買契約締結日:2021年7月30日
  ⑤引渡日:2021年9月1日
  ⑥取得先:積水ハウス㈱
  ⑦取得資金:資産譲渡による譲渡代金及び借入金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:プライムメゾン下北沢は、小田急小田原線及び京王井の頭線「下北沢」駅より徒歩約8分に位置し、各路線により「新宿」駅、「渋谷」駅へは10分以内でアクセスが可能です。徒歩圏内にはスーパーマーケット、銀行、郵便局、教育施設があります。「下北沢」駅は様々なカルチャーの発信地であり、個性あふれる古着店、ライブハウスや劇場、各種飲食店も多数存することから生活利便性は良好です。一方、本物件は商業エリアを抜けた閑静な住宅街に位置しているため、落ち着いた生活環境となっています。
 プライムメゾン下北沢は、地上3階建て、全62戸、部屋のタイプは1R、1K、1R+S、1LDK、1LDK+S、2LDKで構成された低層マンションです。中庭には木や草花が植えられ、落ち着いた雰囲気で高級感のある物件です。設備については、オートロック、防犯カメラ、モニター付インターホン、浴室換気暖房乾燥機、温水洗浄便座、Wi-Fi、宅配ボックス、駐車場等が備えられており、安全性と快適性に優れ、単身者からファミリーまで安定的な需要が見込まれます。

20210814プライムメゾン目黒
  ①取得資産:プライムメゾン目黒
  ②取得価格:2,310百万円 
  ③鑑定評価額:2,310百万円(2021年7月時点)
  ④売買契約締結日:2021年7月30日
  ⑤引渡日:2021年9月1日
  ⑥取得先:積水ハウス㈱
  ⑦取得資金:資産譲渡による譲渡代金及び借入金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:プライムメゾン目黒は、JR山手線「目黒」駅から徒歩約8分、「恵比寿」駅から徒歩約13分に位置し、最寄駅の「目黒」駅にはJR山手線の他、東急目黒線、東京メトロ南北線及び都営地下鉄三田線が乗り入れ、複数の路線が使用可能であり高い交通利便性を有しています。また、都心部にありながら「国立科学博物館附属自然教育園」をはじめとした広大な緑を身近に感じられ、気品ある暮らしを愉しむことができるロケーションです。「目黒」駅直結の商業施設にはスーパーマーケットや各種専門店があり、「恵比寿」駅周辺には飲食店や物販店等が多数存するなど、生活利便性にも優れています。
 プライムメゾン目黒は、地上5階、地下1階建て、全25戸、部屋のタイプは1R、1LDK、2LDKで構成されています。設備についても入居者のニーズに対応し、食洗機付システムキッチン、オートロック、防犯カメラ、モニター付インターホン、床暖房、浴室暖房乾燥機、追炊き機能付きオートバス、宅配ボックス等を備えており、利便性を志向する単身者、利便性及び居住環境を志向する所得水準の高い単身者、DINKS 世帯を中心とした安定的な賃貸需要が見込まれます。

20210814プライムメゾン両国
  ①取得資産:プライムメゾン両国
  ②取得価格:1,530百万円 
  ③鑑定評価額:1,540百万円(2021年7月時点)
  ④売買契約締結日:2021年7月30日
  ⑤引渡日:2021年9月1日
  ⑥取得先:積水ハウス㈱
  ⑦取得資金:資産譲渡による譲渡代金及び借入金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:プライムメゾン両国は、都営大江戸線「両国」駅から徒歩約5分、JR総武線「両国」駅から徒歩約11分に所在し、都営大江戸線では汐留・六本木方面及び秋葉原・新宿方面へのアクセスも良好である他、JR「両国」駅から「東京」駅までは約11分と交通利便性は良好です。プライムメゾン両国の所在する「両国」エリアは JR 総武線「両国」駅を中心に形成され、駅北側には両国国技館や江戸東京博物館等の文化・観光施設や、江戸時代に造園された大名庭園「旧安田庭園」等の緑地が点在します。また、周辺には、小学校や中学校、公園、コンビニエンスストア等の利便施設が存し、大型商業施設が集積する「錦糸町」エリアへも徒歩圏内であることから、生活環境は良好です。
 プライムメゾン両国は、都営大江戸線「両国」駅から徒歩約5分、JR 総武線「両国」駅から徒歩約11分に所在し、都営大江戸線では汐留・六本木方面及び秋葉原・新宿方面へのアクセスも良好である他、JR「両国」駅から「東京」駅までは約 11 分と交通利便性は良好です。プライムメゾン両国の所在する「両国」エリアは JR 総武線「両国」駅を中心に形成され、駅北側には両国国技館や江戸東京博物館等の文化・観光施設や、江戸時代に造園された大名庭園「旧安田庭園」等の緑地が点在します。また、周辺には、小学校や中学校、公園、コンビニエンスストア等の利便施設が存し、大型商業施設が集積する「錦糸町」エリアへも徒歩圏内であることから、生活環境は良好です。

20210814プライムメゾン中目黒
  ①取得資産:プライムメゾン中目黒
  ②取得価格:10,000百万円 
  ③鑑定評価額:10,300百万円(2021年7月時点)
  ④売買契約締結日:2021年7月30日
  ⑤引渡日:2022年2月1日
  ⑥取得先:積水ハウス㈱
  ⑦取得資金:資産譲渡による譲渡代金及び借入金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:本物件は、東京メトロ日比谷線・東急東横線「中目黒」駅より徒歩約13分、JR山手線「目黒」駅より徒歩約14分に所在する高層の店舗付賃貸マンションです。最寄り駅である「中目黒」駅は複数の路線が利用可能であり、「渋谷」駅まで約5分でアクセスができるほか、都心中心部へのアクセスも良好で交通利便性にも優れています。目黒川を中心とした自然と都市景観が調和し、美術館や目黒不動尊等の文化施設が点在する地域でもあります。また、本物件の店舗部分にはスーパーマーケットがあるほか、「中目黒」駅前には飲食店等が多数立ち並ぶ商店街があり、「目黒」駅には駅直結の商業施設が所在するなど生活利便性も良好です。
 プライムメゾン中目黒は、地上14階、全157戸(店舗1戸含む)、部屋は1R、1Kを中心とし 1LDK、2LDK、3LDK の幅広いタイプで構成されています。設備については宅配ボックス、24時間ゴミ出し可能なごみ置き場があり、エントランスには防犯カメラやオートロックを備えています。また、各部屋にはモニター付インターホン、浴室乾燥機、温水洗浄便座等が備えられています。1階店舗にはスーパーマーケットが入居していることもあり、都心接近性及び利便性を志向する単身者、DINKS世帯、ファミリーを問わず多様な需要が見込ま
れます。

20210814プライムメゾン板橋
  ①取得資産:プライムメゾン板橋
  ②取得価格:4,800百万円 
  ③鑑定評価額:4,810百万円(2021年7月時点)
  ④売買契約締結日:2021年7月30日
  ⑤引渡日:2022年2月1日
  ⑥取得先:積水ハウス㈱
  ⑦取得資金:資産譲渡による譲渡代金及び借入金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:プライムメゾン板橋は、都営三田線「板橋区役所前」駅徒歩約5分、東武東上線「下板橋」駅徒歩約8分、JR埼京線「板橋」駅徒歩約10分の位置にあり、池袋、新宿への交通利便性は良好です。また、徒歩圏内に区役所、銀行、郵便局、警察署、スーパーといった施設が揃っているほか、商店街、コンビニエンスストア、飲食店もあり生活利便性も良好です。一方で、周辺にはボートに乗れる見次公園、板橋区立美術館、赤塚植物園、教育科学館等があり、教育科学館ではプラネタリウムも楽しめるほか、閑静な住宅街に隣接しているため、落ち着いた生活環境も維持されています。
 プライムメゾン板橋は、地上18階建て、全154戸(店舗1戸含む)、部屋のタイプは1R、1K、1LDK で構成されています。設備については、オートロック、防犯カメラ、モニター付インターホン、浴室換気暖房乾燥機、温水洗浄便座、追炊き機能付オートバス、宅配ボックス、機械式駐車場等を備えており、利便性を重視する単身者や学生を中心とした需要が見込まれます。

 プライムメゾン下北沢、プライムメゾン目黒が鑑定評価額での取得となっていることが気になりますが、それ以外は一応鑑定評価額以下の取得するということです。下北沢、目黒の立地を考えると鑑定評価額以上の価値があるという考えているのかもしれませんが、私の過去の経験上、スポンサーサイドで投資法人の売却価格を先に決議してしまい、その金額に合わせるように鑑定評価額を取得した可能性も有ります。もちろん社内の決議資料は先に鑑定評価書を取得したように整備していると思いますが、鑑定評価額での取得はどこのJ-REIT全体としてもしばらく見られなかった事例なので個人的には怪しんでいます。

【出典:積水ハウス・リート投資法人プレスリリースより】


譲渡資産の概要

 エスティメゾン塚本(譲渡予定価格:1,440百万円、帳簿価額:1,027百万円、譲渡予定価格と帳簿価額の差:+412百万円)

 エスティメゾン大泉学園(譲渡予定価格:925百万円、帳簿価額:767百万円、譲渡予定価格と帳簿価額の差:+157百万円)

 エスティメゾン東品川(譲渡予定価格:3,160百万円、帳簿価額:2,287百万円、譲渡予定価格と帳簿価額の差:+872百万円)

 エスティメゾン板橋区役所前(譲渡予定価格:3,125百万円、帳簿価額:2,450百万円、譲渡予定価格と帳簿価額の差:+674百万円)

 エスティメゾン四谷坂町(譲渡予定価格:2,610百万円、帳簿価額:2,064百万円、譲渡予定価格と帳簿価額の差:+545百万円)

 エスティメゾン上呉服(譲渡予定価格:970百万円、帳簿価額:773百万円、譲渡予定価格と帳簿価額の差:+196 百万円)

 エスティメゾン港北綱島(譲渡予定価格:3,175百万円、帳簿価額:2,687百万円、譲渡予定価格と帳簿価額の差:+487百万円)

 エスティメゾン神戸三宮(譲渡予定価格:1,015百万円、帳簿価額:930百万円、譲渡予定価格と帳簿価額の差:+84百万円)

 エスティメゾン小倉(譲渡予定価格:730百万円、帳簿価額:1,070百万円、譲渡予定価格と帳簿価額の差:▲340百万円)

 譲渡予定価格の総額は17,150百万円で単純計算での売却益2,815百万円及び売却損▲365百万円の計上を見込んでいますが、税制特例を活用し、売却益の一部である1,205百万円(見込)について導管性要件を満たす範囲内の金額を圧縮積立金として内部留保する予定ということです。当該圧縮積立金については、分配金水準の安定化等を目的とし、新型コロナウイルス感染症の影響による収益の落ち込みへの対応や、オフィステナントにおける契約更新時の一時的な収益の減少等に柔軟に活用していく方針ということです。


2021年10月期の業績予想

 営業収益:14,578百万円→17,262百万円
 営業利益:7,452百万円→9,317百万円
 経常利益:6,540百万円→8,412百万円
 当期純利益:6,540百万円→8,412百万円
 1口当たり分配金(利益超過分配金を含まない):1,649円→1,780円
 1口当たり利益超過分配金:0円→0円


2022年4月期の業績予想

 営業収益:14,521百万円→14,383百万円
 営業利益:7,392百万円→7,342百万円
 経常利益:6,481百万円→6,434百万円
 当期純利益:6,481百万円→6,434百万円
 1口当たり分配金(利益超過分配金を含まない):1,625円→1,671円
 1口当たり利益超過分配金:0円→0円

  東京都内の物件比率を高めるというのは非常に理にかなっています。相対的に高い賃料で賃貸借契約が締結でき、稼働率も安定しているのは東京23区内と神奈川県と千葉県、埼玉県の一部です。地方物件の多くがどのアセットかに問わずリーシングに4~12ヶ月の期間を要しています。特に現状はコロナウイルスの影響もあるので更にリーシング期間は長くシミュレーションしていると思います。今回の取得は物件を入替えることで分配金の上昇が予想されているというところからも裏付けられていると考えられます。