2021年9月2日にCREロジスティクスファンド投資法人が公募増資を利用しスポンサーから大阪交野の物流施設を取得すると発表しました。

取得資産の概要
20210910ロジスクエア大阪交野取得後資産規模
【出典:CREロジスティクスファンド投資法人プレスリリースより】

  ①取得資産:ロジスクエア大阪交野
  ②取得価格:22,370百万円 
  ③鑑定評価額:22,370百万円(2021年7月時点)
  ④売買契約締結日:2021年9月2日
  ⑤引渡日:2021年9月15日
  ⑥取得先:㈱シーアールイー
  ⑦取得資金:新投資口発行の手取金、借入金及び自己資金
  ⑧支払方法:引渡時全額支払
  ⑨立地:大阪府交野市の西部、大阪府と京都府のほぼ中間に位置する大阪内陸の物流適地の一つに所在。第二京阪道路「交野南」ICより約0.8km、「寝屋川北」ICより約2㎞に位置し、幹線道路へのアクセスにも優れており、大阪市内への配送はもとより近畿自動車道、中国自動車道、阪神高速道路の利用により関西エリアの広域をカバーする物流拠点立地として優位。また、工業地域に立地しており、周辺は主に工場や物流施設で物流センターの24時間稼働が可能です。2024年には新名神高速道路「高槻」JCT-「八幡京田辺」JCT間が開通予定であり、さらなる利便性の向上が期待されています。JR学研都市線の快速停車駅である「星田」駅より約1㎞(徒歩約13分)、京阪交野線の「河内森」駅より約1.5kmと複数鉄道路線駅から徒歩圏内、またバス利用の場合「星田北五丁目」バス停から徒歩2分の距離にあるため、雇用確保においても優位。駐車場はテナント用に184台、来客用に8台、計192台を用意しています。

 鉄骨造の地上4階建てで制震構造。1~3階に中央車路が設けられたダブルランプウェイ型の物流施設で、場内は安全性向上を図るために車両動線を一方通行としており、ランプウェイは上り専用と下り専用をそれぞれ設置しています。1階から3階へはトラックで直接アクセスでき、3階から4階へは荷物用エレベーター(計8基)で搬出入が可能。ワンフロアを4分割できるため最大12テナントが入居可能であり、テナントの希望に合わせてフレキシブルに対応可能。トラックバースは1、2、3階それぞれ45台、計135台が同時接車可能となっており、16台分の待機スペースと合わせて、効率的な入出庫オペレーションを実現可能です。
 外壁には金属断熱サンドイッチパネル、防火区画には耐火断熱パネルを採用。床荷重は1.5t/㎡、柱スパン12m×9.5m、有効天井高は各階6.0m、照度は平均300ルクスを確保しており、各階2.0tフォークリフトの走行にも対応した構造。柱スパンを12mとすることで大型トラックの1スパン3台接車が可能です。倉庫業法の基準適合確認制度の認定を受けることにより、テナント企業が営業倉庫登録を行う際の手続が簡素化され、スムーズな施設運用が可能です。また、1~4階を通じ将来的に垂直搬送機や荷物用エレベーター、事務室、倉庫内の空調機の増設を可能とする構造で、将来ニーズにも一定の対応ができる仕様となっています。最後に屋根を太陽光発電事業者に賃貸し、賃借人が出力1,597.50キロワットの太陽光発電設備を設置しています。物件で消費する電力の一部は、当該発電設備により発電した電力で賄っており、自然エネルギーを活用しており、環境対策として、全館LED照明、人感センサー、節水型衛生器具の採用により、CASBEE大阪府のAランク認証及びBELS評価(★★★★★)を取得しています。


新投資口発行による発行済投資口の総口数の推移

 現在の発行済投資口の総口数:500,150口
 公募による新投資口発行に伴う増加投資口数:64,550口
 公募による新投資口発行後の発行済投資口の総口数:564,700口
 調達した資金の額:13,232百万円


2021年12月期の業績予想

 営業収益:3,221百万円→3,573百万円
 営業利益:1,827百万円→2,077百万円
 経常利益:1,584百万円→1,788百万円
 当期純利益:1,583百万円→1,787百万円
 1口当たり分配金(利益超過分配金を含む):3,504円→3,504円
 1口当たり分配金(利益超過分配金を含まない):3,166円→3,166円
 1口当たり利益超過分配金:338円→338円

2022年6月期の業績予想

 営業収益:3,223百万円→3,822百万円
 営業利益:1,761百万円→2,092百万円
 経常利益:1,519百万円→1,800百万円
 当期純利益:1,518百万円→1,799百万円
 1口当たり分配金(利益超過分配金を含む):3,375円→3,529円
 1口当たり分配金(利益超過分配金を含まない):3,036円→3,187円
 1口当たり利益超過分配金:339円→342円


20210910ロジスクエア大阪交野ポートフォリオ
【出典:CREロジスティクスファンド投資法人プレスリリースより】

 ロジスクエア大阪交野の賃貸可能数は5テナントでその5つが既に埋まっているようなのでその点については評価できますね。そして取得価格22,370百万円のこのロジスクエア大阪交野はCREロジスティクスファンド投資法人の旗艦物件となります。「大型の旗艦物件だから鑑定評価額で取得してもいいよね」という資産運用会社の開き直り甚だしいプレスリリースですね。鑑定評価額ベースのNOI利回りが4.4%なので物流施設のNOI利回りとしては低すぎます。唯一の救いは太陽光発電設備を備えているのですがこれが賃貸事業費用の削減に寄与してくれれば良いですね。