GLP投資法人のスポンサーである日本GLPが9月14日から高級物流施設ALFALINKの内覧会を実施しています。

20210917ALFALINK
【引用元:ALFALINKホームページより】

 ALFALINKは日本GLPのブランドの一つで3棟の物流施設が稼働しているのはご存じでしょうか。2021年9月16日現在でALFALINK相模原、ALFALINK流山、ALFALINK茨木が竣工しており、インターネットの特設ページも開設されています。

「ALFALINKは、かつてなく開かれた、価値・事業創造の拠点となります。」

 と、ALFALINKのブランドサイトでは言っているのですが、物流が「効率化」や「最適化」にとどまらずその先の価値や事業の創造を作り出すということを謳っています。日本GLPが考えるALFALINKシリーズの特徴は以下の通りです。青字は私の本音を述べさせて頂きます。

1.Open Hub

 ・カスタマー企業と、最先端のナレッジやテクノロジーを持つベンチャーの交流により、新たなビジネス機会が次々と生まれるクリエイティブなコミュニティを施設内で実施しようとしています。
 →カスタマー企業とベンチャー企業の交流ということなのでマルチテナント型のリーシングを計画していると考えられます。カスタマーサービスとしてある程度成功している企業であれば、自社のルールや効率化が既に実行された後だったりするのでベンチャー企業の話を受け入れる余裕があるかは未知数です。ビジネスマッチングを施設内で行うことよりもカスタマーサービスを手掛ける企業が中のよい別の会社と一緒に入居するという形の方がリーシングは上手くいきそうです。

 ・施設そのものをメディア化し、「見える化」の先をいく「見せる化」で、最高レベルの物流品質を顧客や消費者に広く発信します。企業ブランディングに大きな効果を生みだす場を目指しています。
 →この取組みは新しいと思います。物流施設の場合はどこの施設もそこで行われる作業に大きな違いはありません。「保管+配送」が基本なのでメディア化し辛いジャンルだと思います。これをメディア化できればテナントにとっても広告効果を期待であると考えられます。テナントがある程度情報公開を受け入れてくれることが前提となりますが・・・。

 ・地域に開かれ、親しまれる存在として、カスタマー企業のCSRや人材雇用に効果をもたらし、災害時には地域との連携により避難場所になると同時に、カスタマー企業の「止めない物流」を支えます。
 →災害時への取組みについては物流施設が建設される場所にもよりますが、広い場所でトラックが複数台止められる大きな駐車場があることがほとんどです。避難場所として提供することに関しては社会貢献になると感じます。

20210917ALFALINK相模原
引用元:ALFALINK相模原】


2.Integrated Chain 

 ・広大な敷地を活かし、「商品企画」×「生産・加工」×「保管」×「輸送」×「配送」まで全工程をALFALINK内で統合することが可能です。これによりサプライチェーンの最適化、スピーディな意思決定、ダイナミックな事業展開も可能。
 →商品企画、生産、加工ということは物流施設だけでなく生産工場としても利用できる施設ということになります。ある程度のオフィス機能としての役割も果たせそうな施設であるとも言えそうです。そのため都心過ぎずある程度人員の確保が可能な相模原、流山、茨木という立地にも納得です。

 ・自社内だけでなく、複数企業のシームレスな連携により、リードタイムを最小化する生産-出荷体制にも対応可能です。ALFALINKは、サプライチェーン全てを1ヶ所で統合することができます。
 →これはどうなんでしょうか?。リードタイムを最小化は外部の相手との連携が必要で、これはどんな企業でもどんな倉庫でも同じです。それはこのALFALINKシリーズ施設だけでなく相手の施設や物流の仕組みにも依存する部分もあるのでこれの実現は難しいのでないでしょうか。

20210917ALFALINK流山
引用元:ALFALINK流山】


3.Shared Solution

 ・AI、IoT、ロボティクスなど、革新的なテクノロジーを次々と導入しトータルソリューションを提供。設備やシステムを含めた利用形態など、多様なパートナーシップを可能としています。
 →AI、IoT、ロボティクスは日本GLPが用意してくれるのでしょうか。入居するテナントが必要なこれらの設備を用意してくれるのであればテナントとすればメリットと言えそうです。となるとリーシングには大きなアピールポイントになります。反対に、設備が整うまでには入居しない可能性があるため設備導入までの期間の賃料をどう解決するかは日本GLPと資産運用会社のアセットマネージャーのがんばり次第ということになります。

 ・施設内の人材派遣事務所や人材シェアリングサービスによる雇用支援します。また、輸配送のサポートなど。あらゆる企業のあらゆる課題に幅広く対応。 
 →施設内に人材派遣事務所を常設してくれるのであれば、人材の確保・補充もよりスムーズに行うことができるのでテナントにとってはメリットしかないですね。人材派遣事務所が人員の確保ができる企業であればの話ですが・・・。

20210917ALFALINK茨木
引用元:ALFALINK茨木】


まとめ

 ALFALINKはこれまでの倉庫・配送を主としたものから工場・研究所を併設したような施設であり、テナント候補とマッチする企業が同じくテナントとして入居することで100%の実力を発揮するアセットであると言えます。特に人員の確保面においてのメリットは高いので、テック系の企業よりもある程度人員を使って組み立てるようなテナントであっても入居を考える余地は十分あるのではないでしょうか。
 ALFALINKはまだ優先交渉権も結ばれていないため、GLP投資法人が近々で取得する可能性は低いと考えられます。今はもう少しスポンサーの方でトラックレコードを積んで頂き収益・安定性の面でメリットが大きいと別れば取得することになろうかと思います。