2021年9月14日にスターアジア不動産投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,455円のところ1,462円で着地しました。

いよいよ日本管財の実力を発揮
20210925スターアジア不動産投資法人賃貸事業利益率
 
 スターアジア不動産投資法人の外部成長の取組みとしては、2021年4月23日にエムエル・エステート㈱とRise(ライズ)という神奈川県川崎市に所在するマンションの物件取得の優先交渉契約書の締結を行いました。(物件の価格は非開示となっています。)新たな物件取得・売却はありませんでした。
 内部成長については2021年2月26日に運用していたホテルWBFアートステイなんばのオペレーターであるWBFホテル&リゾーツが民事再生を申請したことで、営業を停止していましたが、スポンサー関連企業である㈱フィーノホテルズを新オペレーターとして選定し物件の名称も「KOKOHOTEL大阪なんば」となり、開業時期は、2021年12月31日までの間で、オペレーターが決定する日とするものになっています。2021年2月26日のプレスリリースには2021年 8月1日までに開業できるように協議するとしていましたが緊急事態宣言下であることから断念したようです。
 保有中の既存物件においては、オフィスはダウンタイム(テナント不在及び賃料未発生の期間)の長期化を受けた稼働率の低下が見られたものの、コロナ禍による影響は軽微でした。商業施設は、生活必需品を扱うテナントが多いことから特段の影響は無いとしています。住宅については、シングルタイプ住居の稼働率が若干低い状況が継続しているもののファミリータイプの稼働率は維持されており、影響は限定的です。物流施設は、特段の影響は無ししとなっています。最後にホテルについては、2021年2月末に新たなテナントと定期建物賃貸借契約を締結し、当該テナントが開業準備中であるKOKOHOTEL大阪なんばを除き、他の7物件のテナントからは固定賃料を収受し、変動賃料は無しという運用概況でした。収入面では、特にオフィスと住宅の稼働率維持に注力し、支出面においては、2021年1月にスターアジア投資顧問㈱において新設した「サステナビリティ推進部」が中心となり、2020年8月よりサブ・スポンサーとなった日本管財グループの協力を得て、修繕費及び資本的支出の最適化に注力した結果、対予算比で工事費用の削減を実現しているということです。2021年7月期の実績として営業収益5,560百万円、営業利益2,838百万円、経常利益2,407百万円、当期純利益2,407百万円を計上しました。


物件自体はまあまあの成績だがスポンサーの信用力で格付が伸びない

 スターアジア不動産投資法人は、中長期的な分配金の維持・向上、資産規模の拡大及びそれらによる投資主利益の最大化に資することを目的として、安定的かつ健全な財務運営を実行することを基本方針としています。2021年7月期も引き続き、財務基盤の安定性向上を図るべく、リファイナンスリスク及び金利変動リスクを低減するために、返済期限の分散及び金利の固定化を意識した財務運営を行っています。デット面の動きとして、2021年3月22日に返済期限の到来した借入金1,660百万円のリファイナンスにあたり、同日付で1,660百万円の借入れを行いました。 2021年4月20日に返済期限の到来した借入金8,960百万円のリファイナンスにあたり、同日付で8,960百万円の借入れを行いました。この結果、2021年7月期末のの借入残高は、82,440百万円となり、LTVは46.0%となりました。2021年6月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)長期発行体格付:A、格付の方向性:安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付:A-、格付の見通し:安定的