2021年9月15日に伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,464円のところ2,492円で着地しました。

スポンサーが積極的に動くため資産運用会社が空気
20210929伊藤忠AD・ロジスティクス投資法人賃貸事業利益推移

 2021年7月期において、2021年4月1日付でアイミッションズパーク東京足立及びアイミッションズパーク三芳を取得しました(計2物件、取得価格合計13,235百万円)。そして、伊藤忠グループと連携し、適切な管理運営のもとに保有12物件(取得価格合計111,422百万円)の着実な運用を行った結果、保有資産全体の稼働率は2021年7月期末時点99.9%と良好な稼働状況を維持しています。投資法人独自の動きではないですが、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人のスポンサーである伊藤忠商事㈱、伊藤忠都市開発㈱は2021年4月14日よりアイミッションズパーク加須(埼玉県加須市)と、アイミッションズパーク春日井(愛知県春日井)の開発に着手しており、スポンサーパイプラインでの物件取得が期待されています。今後もより長期安定的なキャッシュフローを見込めるテナント(長期契約)・立地中心のポートフォリオ構築を目指していくとしています。

 運用・管理面の取組みは優良テナントへの長期の一棟貸しを複数実現し、長期安定的な収益を確保に取り組んでいます。IMP野田ではのテナント2社と賃料増額にて再契約の開始、他、テナント1社と再契約締結しています。また他のテナント1社と契約満了前に期間延長と賃料増額を実現しています。新たな屋根貸しや駐車場賃貸の推進にも取組んでおり、IMP守谷にて太陽光屋根貸し開始し、上記のIMP野田の駐車場の賃貸契約台数の増加を達成しました。他にも照明のLED化を進め、光熱費削減及びテナント満足度向上・品質を維持しつつ物件管理費用の見直し取組中と述べています。上記運用の結果、2021年7月期の業績は営業収益3,059百万円、営業利益1,489百万円、経常利益1,353百万円、当期純利益1,352百万円となりました。


利益超過分配金は投資主価値の最大化なのか?

 財戦略としては、保守的な財務運営を基本とし、成長性に配慮してLTVコントロールを行うとともに、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指します。その一環として、2021年9月15日付で運用ガイドラインの変更を行いました。これにより、2022年1月期の分配金から、それまでのFFOの70%に相当する金額を目処とした継続的な分配方針から、当該営業期間の減価償却費の30%を目処とした継続的な利益超過分配を行う方針としました。その他には、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散化を通じた財務基盤の安定化を図りつつ、資金調達余力の確保に配慮したLTVコントロールに努めます。また、適切なキャッシュマネジメントを通じて、効果的な資本的支出の実施、新規物件の取得資金や有利子負債返済への一部充当など、資金の有効活用を図るとともに、継続的な利益超過分配を行うことで、投資主価値の最大化に努める方向に舵を切りました。

 資金調達においては、新規2物件の取得資金及び関連費用の支払いの一部等に充当することを目的として、2021年4月1日付で13,083百万円(短期借入金433百万円、長期借入金12,650百万円)の借入れを行いました。さらに、同年5月31日付で、消費税還付金及び手元資金を原資として、2020年11月20日の物件取得時に借り入れた長期借入金730百万円の期限前弁済を行いました。その結果、2021年7月期末時点の有利子負債残高は47,723百万円、LTVは41.2%となりました。2021年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)長期発行体格付:A+、格付の方向性:ポジティブ