2021年9月27日にオリックス不動産投資法人が運用中のグッドタイムリビング新浦安とスポンサー保有のオフィスビルとの交換を実施しました。
資産入替え理由
オリックス不動産投資法人は、オリックスシナジー、ダイレクトPM及び総合型REITの強みを活かし、成長性・収益性・安定性という3つの観点から厳選投資することで投資主価値の安定的成長を目指しています。足元ではポートフォリオの質向上に主眼を置いた入替を実施しています。今回、この方針に基づき、物件の取得環境が厳しい環境下であるものの、機会を逃さず外部取引先との間で、より強みを活かすことのできる物件への入替を決定。
取得資産の概要
①取得資産:ラウンドクロス大手町北
②取得価格:3,200百万円
③鑑定評価額:3,570百万円(2021年9月時点)
④売買契約締結日:2021年9月27日
⑤引渡日:2021年9月30日
⑥取得先:非開示
⑦取得資金:譲渡に伴う手取金及び自己資金
⑧支払方法:引渡時全額支払
⑨立地:東京メトロ丸の内線を始め5路線が利用可能な「大手町」駅より徒歩約4分、JR山手線を始め4路線が利用可能な「神田」駅より徒歩約5分の交通至便の立地で、投資法人の強みが活かせる中規模オフィス。日本を代表するオフィスエリアである大手町に隣接しながらも大規模ビルの小規模区画と比して割安な賃料水準であることから幅広い業種の底堅いテナント需要が見込めると判断。
譲渡資産の概要
②譲渡価格:2,000百万円
③帳簿価額:1,463百万円(2021年9月時点)
④売買契約締結日:2021年9月27日
⑤引渡日:2021年9月30日
⑥売却先:非開示
⑦支払方法:引渡時全額支払
⑧譲渡理由:オリックスグループが保有していたオリックスグループが保有していた本物件の運営会社兼テナントである「オリックス・リビング株式会社」の全株式を外部に譲渡しており(2019 年)、すでにスポンサーとのシナジーは消失している状況により将来的に本投資法人の強みを活かすことが困難と判断した の運営会社兼テナントである「オリックス・リビング㈱」の全株式を外部に譲渡しており(2019 年)、すでにスポンサーとのシナジーは消失している状況により将来的に投資法人の強みを活かすことが困難と判断。
入替に伴い2022年2月期に譲渡益及び取得物件の賃料収入が発生するものの、コロナウイルス感染再拡大と緊急事態宣言の発出により、想定を下回るホテル業績及びオフィスの退去区画の埋め戻しの後ろ倒しにより、賃料収入が当初見込みより下振れることが想定されるため、2021年4月20日付の「2021年2月期決算短信」で公表済の2022年2月期(第40期:2021年9月1日~2022年2月28日)の運用状況及び分配予想の修正はありません。
グッドタイムリビング新浦安のオペレーターはもうオリックスグループじゃないからとっとと売却してしまおうということですね。今まで行ってきた老人ホームの運営スタイルが一気に変更になることは考え辛いですね。急激な運営環境の変化はお年寄りに与える影響も大きいと考えられるためです。しかし、「外部」となったので賃料減額を申し入れてくる可能性や近隣の老人ホームと統合されるというリスクもあるので投資家さんにとっても早めに縁を切ったことは良かったかもしれません。
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