2021年10月13日にGLP投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,697円のところ3,048円で着地しました。
尚、利益超過分配金が145円が含まれています。

物件取得が続きNOI利回りは低下中
20211018GLP投資法人NOI利回り推移

 2021年8月期は既存物件のうちGLP桶川にかかる信託受益権を2021年5月31日付にて譲渡しました(譲渡価格:3,580百万円、売却益:1,188百万円)。また、新規物件取得によるポートフォリオの質および収益性の向上の両立を目的として、J-REIT初となる短縮マーケティング型のグローバル・オファリングである Accelerated Global Offering を実行し、当該増資及び新規借入れによる調達資金をもって、資産運用会社の優先交渉権対象物件10物件のうち、GLP開発物件3物件(GLP座間(準共有持分70%)、GLP新座、GLP狭山日高Ⅰ)及び第三者物件1物件(GLP六甲Ⅳ)の計4物件を 2021年7月15日付にて取得しました(取得価格合計:49,319百万円)。 
 内部成長の観点では、スポンサーであるGLPグループのリーシングチームと協働し、テナントの需要をきめ細かく捉えることで、上場してから18期連続での賃料増額を達成しております。これらの取り組みおよびグローバルに先進的物流施設を提供するGLPグループの強力なサポートの下でのポートフォリオの適切な管理・運営の結果、2021年8月期末の保有物件は86物件(取得価格合計788,031百万円)、2021年8月期末時点のポートフォリオ稼働率は99.8%と良好な水準を維持してしています。なお、2021年8月期末の鑑定評価額合計は963,758百万円となっており、含み益は209,612百万円となっています。業績は営業収益23,855百万円、営業利益13,062百万円、経常利益11,763百万円、当期純利益11,761百万円となりました。 


LTVは44.1%で6期継続で44%台を継続

 財務の安定性と投資主価値向上の最適なバランスを追求した運用を行っており、強固なバンクリレーションシップのもと、借入期間の長期化・金利の固定化の推進及び返済期限の分散化を図りつつ、コスト低減を実現するとともに適切なLTV水準を維持しています。 
 2021年8月期においては、2020年12月11日に銀行借入により資金調達した 5,000百万円を、2021年3月23日発行の第17回無担保投資法人債(J-REITのサステナビリティボンドとして初の年限20年の超長期債)によりリファイナンスしました。また、2015年5月1日に銀行借入により資金調達した 3,800 百万円を、2021年4月30日実行の期間1年の銀行借入によりリファイナンスを行いました。さらに、2021年7月15日付取得4物件の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、同日付で16,940百万円の新規の借入れを実施しました。2021年8月期末時点の有利子負債残高は 346,520百万円(借入金残高301,820百万円、投資法人債残高44,700百万円)、LTVは44.1%となっております。2021年8月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)長期発行体格付:AA、格付の方向性:安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)発行体格付:AA、格付の方向性:安定的

 ガンガン物件取得を続けている歪みでNOI利回りが減少しています。当然現在は物流施設のマーケット価格は高くなっている状況で、かつスポンサーからの取得ということ物流施設の取得価格については割高な面がある思います。それでも高性能な物流施設であるからテナントが決まる訳で、BTS型で開発してもらってくら入居しようというテナント候補も出てくるという側面があるのでGLP投資法人の場合は安易にスポンサーから高値で物件取得しているとは言い難いですね。