2021年10月13日にザイマックス・リート投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,788円のところ2,900円で着地しました。

お前らサボってんだろ?
20211020ザイマックス・リート投資法人NOI推移

 2021年8月期の外部成長は2021年7月1日に一般の国内法人とスポンサーである㈱ザイマックス
からそれぞれザイマックス三田ビル(取得価格:668百万円)とザ・パークハウス戸塚フロント(1階・2階商業部分、取得価格:540百万円)の取得を行いました。ザイマックス三田ビルはオフィスビルなので分かりますが、ザ・パークハウス戸塚フロントの1階・2階商業部分というのが私募ファンドのお下がりといった感じで押しつけられた感がありますね。ちなみに3階以上は分譲マンションとなっているため追加取得する可能性は無いですね。

 問題は内部成長で、このザイマックス・リート投資法人の資産運用会社は取組みについて説明しないんですよね。決算説明会資料の11ページにちょこっと書いてありますが、オフィスビルでは「スポンサーグループの力を活用し、賃貸マーケットやテナントの動向を早期に把握」や、商業施設であれば、「ほぼ全てのテナントとの契約は固定賃料型であるが、テナントの業況把握のため売上動向を注視」、ホテルについても「RevPARやGOPの動向を注視するとともに、コスト面の適正管理も実施」と、どこか見てるだけの他人事なんですよね。決算短信の運用状況の説明なんかも酷いもので㈱ザイマックス不動産総合研究所の作った文章をそのまま貼り付けているだけなのではないでしょうか。他の競合投資法人もっと分析してみてください。「今期はLED化工事をしました。」、「こういった理由で用途変更の工事をしました」的な説明を開示資料を通してしっかりと投資家さんに説明する姿勢があります。新築の物流系J-REITではリーシングも完了して、新築であるがゆえ工事も無いのであれば特に取組みが書けないといもあるかと思いますが、ザイマックス・リート投資法人にそんな超優良物件ってありましたっけ?。

 こういった投資法人こそ外資系ファンドに狙われて頂きたいものですね。一応「見ていただけ」の2021年8月期の業績は、営業収益1,305百万円、営業利益701百万円、経常利益648百万円、当期純利益647百万円となっています。

 
 2021年8月期は新規物件取得資金の一部に充当するため、2021年7月1日に1,270百万円の借入れを新規に実施しました。この結果、2021年8月期末日における借入金残高は14,050百万円となっています。財務戦略としては中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を考慮し、安定性及び健全性を重視し、かつ、資金調達の機動性を確保する財務戦略を引き続き実行していくようです。

 期中の資本的支出や資本的支出の予定を見ていると修繕計画のコントロールは行われていると信じています。

 しかし、ITでのビルマネジメントや店舗を一元管理するといった物件管理にご執心のよう。

 さっさと導入して投資法人の賃貸事業費用を削減してほしいですね。

 上場からずっと外注委託費が削減されている様子が無いので。

 それとも資産運用会社に導入してAM業務をIT化しますか?。

 見てるだけのAMだったら良いでしょ、ITで?

 そうなったら資産運用報酬削減できますね~


 とまあ、好き勝手述べましたがIRに対する姿勢はマジで考え直した方が良いと思います。