2021年10月15日に日本都市ファンド投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,286円のところ2,286円で着地しました。

レジャー寄りの商業施設が裏目に出ている
20211023日本都市ファンド投資法人NOI推移

 保有資産の入替えの一環として、新規2物件(JMFビル市ヶ谷01、Gビル心斎橋05)の取得、及び3物件(イオンモール大和の不動産信託受益権の準共有持分50%、イオン高槻及びイトーヨーカド
ー四街道店)の売却を当期に完了しました。また、新たな取組みを通じた成長施策の一つとして、住宅特化型私募REITである日神プライベートレジリート投資法人の投資口取得を行いました。
上記等の結果、2021年8月期末において、投資法人の運用資産は126物件、取得価格の総額1兆1,737億円、鑑定評価額の合計1兆2,808億円、総賃貸可能面積2,506,060.21㎡、テナント総数1,435、ポートフォリオ全体の稼働率は99.1%となりました。
 管理運用面については、あびこショッピングプラザ、かみしんプラザでは同テナントと増額改定で着地しました。反対にジャイル、JMFビル阿倍野01ではテナント入替により賃料増額を実現しています。一方で、コロナウイルスによる影響によりテナントからの賃料減額対応を実施しています。名前は公開されてはいませんが、運用中のいくつかの都市型商業施設では、飲食・ファッションテナントを中心に約40テナントから減額要請あり• うち約4割のテナントに対して、減額対応を実施しています。郊外型商業施設は減額要請は数件程度だが、ゼロ回答で着地しています。複合型施設では約20テナントから減額要請があり、うち一部テナントに対して減額対応を実施しており、合計で賃料収入が▲91百万円(1口当たり影響額は▲13円)減少しています。
 また、2021年8月期末におけるポートフォリオ全体の含み損益については、 主として含み益を有する新規物件の取得、既存物件における前期末比での減価償却及び一部物件におけるキャップレートの上昇等の結果として、含み益は1,610億円(前期比△15億円)となりました。上記のような運用の結果、2021年8月期の実績として営業収益40,360百万円、固定資産税及び資産運用報酬等の営業費用を控除した営業利益は15,560百万円、経常利益は13,549百万円、当期純利益は13,549百万円となりました。


LTVに気を付けながらサスティナビリティの取組みは継続

 2021年8月期に返済期日を迎えた既存の長期借入金合計382.5億円の返済資金に充てるために同額の長期借入金の借入を行いました。また、2021年5月に償還期限を迎えた投資法人債15億円の償還資金に充てるために同額の長期借入金の借入を行いました。加えて、更なるサステナビリティ活動の強化、投資法人債の投資家層の拡大を通じた資金調達手段の拡充を背景とし、2021年6月に第1回JMFグリーンボンド(第1回無担保投資法人債)85億円を発行するとともに、同額の借入金の期限前弁済を行いました。
 これらの結果、投資法人の2021年8月期末の有利子負債残高は5,386億円、うち、長期借入金は4,791億円、投資法人債(グリーンボンドを含む)は595億円となりました。長期負債比率については100.0%、固定金利比率については94.4%、LTVは43.6%となっております。


ホテルビスタプレミオ東京が星野リゾートを迎え再スタート

 ホテルビスタプレミオ東京は、2021年5月19日付プレスリリースで発表がありましたが、㈱星野リゾートが100%出資する㈱赤坂ホテルマネジメントを新テナントとして2021年6月1日より契約を開始しており、新テナントより新施設名称および施設コンセプト等が公表されたことから、運用資産の名称を変更し「OMO3東京赤坂」となりました。

 OMOブランドの「街を楽しむ」というコンセプトは、日本都市ファンド投資法人のエリア価値向上に合致していることを評価していることや、星野リゾート・リート投資法人と運用アセットタイプが被らないというところもポイントなのではないでしょうか。まあホテルの運営を引き受けてくれる体力のあるオペレーターは少ないですから星野リゾートの選定は投資家さんが一番納得する現実的な契約先ですね。