2021年10月15日にサンケイリアルエステート投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,862円のところ2,862円で着地しました。
尚、利益超過分配金20円が含まれています。

契約期間の分散化、解約予告期間の前倒し、契約形態の転換を強化
20211027サンケイリアルエステート投資法人1口当たりNAV推移
 
 2021年8月期において資産の取得及び売却を行っていません。2021年8月期末日のポートフォリオは、物件数12物件、資産規模(取得価格合計)71,525百万円と、前期より変更無く、2021年8月期における保有12物件の稼働率は98.2%と高稼働を維持し、不動産賃貸事業収益は前期比1.3%増の2,176百万円となりました。また、2021年8月期期末日における鑑定評価額は79,326百万円となりました。既存物件の運用に注力した期となりましたが、収入拡大と運用収益の安定的な成長を目指し、従前同様、既存テナントとのリレーションシップの強化・充実を図りながら満足度向上に努めました。更改期を迎える既存テナントに対しては、コロナ禍の情勢と賃貸市場の動向を踏まえた丁寧な取り組みを行い、賃料減額を可能な限り抑え、賃料増額又は現状維持での改定に努めました。また、修繕及び資本的支出については、運用資産の競争力の維持・向上に資するものに絞り込み実施しました。一方で、複数拠点を有する企業を中心に拠点集約の動きがあり、本投資法人の運用資産においても、前期に一部テナントから拠点集約に伴う解約通知等を受領していますが、2021年8月期の運用実績への影響は軽微です。

 新型コロナウイルス感染症の感染拡大に起因する、運用資産であるオフィスビルの一部に入居する店舗テナントを中心とした一部のテナントからの賃料減額請求や賃料支払いの猶予等の依頼件数は、前期までと比べて当期において極めて少なくなっており、本投資法人の運用資産はオフィスビルが中心であることから、2021年8月期の運用実績への影響は軽微です。また、本投資法人の保有するホテル2物件については、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う影響を受けているものの、当期の賃貸事業収入については、現行契約に基づく固定賃料を従来どおり確保しています。
 なお、投資法人は、資産運用会社とともに、社会の持続可能性(サステナビリティ)及び中長期的な投資主価値の向上を目的として、環境(Environment)、社会(Social)、内部統制(Governance)を意味する「ESG」に配慮した運用を行う意向です。資産運用会社は2021年3月にサステナビリティへの取り組みの強化を目的に、本資産運用会社の運用ガイドラインにおいて、新たに「サステナビリティ方針」を制定し、またその実践のための各種ルールを整備しました。
 投資法人は、不動産セクターの会社・ファンド単位でのESG配慮を測り、投資先の選定や投資先との対話に用いるためのツールとして創設された、国際的な投資のベンチマークとなっているGRESBリアルエステイト評価について、2021年7月に参加手続を行い、2021年10月に「3スター」及び「GreenStar」を取得しました。上記の運用の結果、2021年8月期の業績は、営業収益2,176百万円、営業利益1,141百万円、経常利益1,014百万円、当期純利益1,014百万円となりました。


格付け取得の検討を本格化

 財務健全性の確保のため、LTVは、原則として60%を上限とすることを基本方針とし(但し、新たな資産の取得等のために、一時的に上限のLTVの範囲を超えることができるものとします。)、巡行水準では40~50%程度を維持していく方針を採っています。借入れ等に際しては、金利動向、マーケット水準、財務の機動性、長期取引関係及び安全性のバランスを総合的に勘案し、借入期間、固定又は変動の金利形態、担保提供の要否及び手数料等の有利子負債調達条件を検討したうえで、適切な資金調達を行っています。
 2021年8月期においては、2021年3月12日に返済期限が到来した長期借入金4,800百万円の返済に充当するため、2021年3月12日付で㈱みずほ銀行及び㈱三井住友銀行をアレンジャーとしたシンジケートローンにより、㈱みずほ銀行、㈱三井住友銀行、㈱日本政策投資銀行、みずほ信託銀行㈱、三井住友信託銀行㈱、㈱新生銀行及び㈱りそな銀行から4,800百万円の借入れを行いました。本借入れを借入期間4年、固定金利で実施することで、有利子負債の平均残存期間の長期化、固定金利比率の向上及び返済期限の分散を推進しています。この結果、2021年8月期末日における借入金残高は37,800百万円となり、LTVは47.3%となりました。有利子負債の「分散」及び「長期化」を推進し、格付け取得の検討に本格的に取り組む姿勢を明らかにしています。