2022年1月6日に大阪府のオフィスビルと飯田橋グラン・ブルームの追加取得を発表しました。また、東陽町センタービルとNBF新潟テレコムビル、NBF広島立町ビルの売却も発表しました。
取得資産の概要
①取得資産:中之島三井ビルディング
②取得価格:44,000百万円
③鑑定評価額:12,300百万円(2021年11月時点)
④売買契約締結日:2022年1月6日
⑤引渡日:2022年3月31日
⑥取得先:三井不動産㈱
⑦取得資金:新投資口の発行、借入金、自己資金
⑧支払方法:引渡時一括
⑨立地:京阪中之島線「渡辺橋」駅より直結徒歩1分、大阪メトロ四ツ橋線「肥後橋」駅徒歩2分、大阪メトロ御堂筋線・京阪本線「淀屋橋」駅徒歩8分など複数の路線が乗り入れ、大阪駅周辺をはじめとした大阪圏各エリアへのアクセスが非常に良好な「中之島」エリアに所在しています。
同エリアは、大阪市役所や日本銀行大阪支店等の公共機関や大企業が入居する高層オフィスビル
が集積するなど古くよりビジネスの中心地であり、近年はホテル・文化・商業機能も新設され、さらなる進化と賑わいに大きな期待が寄せられます。本物件は、ガラスのカーテンウォールやステンレスを採用した地上31階建の物件であり、同エリアのランドマークビルとして視認性も優れています。
①取得資産:飯田橋グラン・ブルーム(追加取得)
②取得価格:36,200百万円
③鑑定評価額:12,300百万円(2021年11月時点)
④売買契約締結日:2022年1月6日
⑤引渡日:2022年3月31日
⑥取得先:三井不動産㈱
⑦取得資金:新投資口の発行、借入金、自己資金
⑧支払方法:引渡時一括
⑨立地:JRや東京メトロ・都営地下鉄など複数の路線が乗り入れ、東京駅周辺や新宿駅周辺をはじめとした都内主要エリアへのアクセスが非常に良好な「飯田橋」エリアに所在し、JR中央線・総武線「飯田橋」駅より徒歩1分、東京メトロ・都営地下鉄各線の「飯田橋」駅より徒歩2分と交通利便性の高い立地にあります。また、エリア内では希少な複合再開発物件であり、エリアのランドマークビルとして視認性も優れています。既にの専有面積割合約41.10%の区分所有権を保有しており、取得(専有面積割合約17.45%)により、合計して専有面積割合約 58.55%の区分所有権を保有することとなります。
譲渡資産の概要
①譲渡資産:東陽町センタービル
②譲渡価格:9,600百万円
③帳簿価額:8,594百万円(2021年6月時点予想)
④売買契約締結日:2022年1月6日
⑤引渡日:2022年7月1日
⑥売却先:非開示
⑦支払方法:引渡時全額支払
①譲渡資産:NBF新潟テレコムビル
②譲渡価格:3,900百万円
③帳簿価額:3,272百万円(2021年6月時点予想)
④売買契約締結日:2022年1月6日
⑤引渡日:2022年7月1日
⑥売却先:非開示
⑦支払方法:引渡時全額支払
①譲渡資産:NBF広島立町ビル
②譲渡価格:3,520百万円
③帳簿価額:2,552百万円(2021年6月時点予想)
④売買契約締結日:2022年1月6日
⑤引渡日:2022年7月1日
⑥売却先:非開示
⑦支払方法:引渡時全額支払
【出典:日本ビルファンド投資法人プレスリリースより】
譲渡の理由
投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、帳簿価額と鑑定評価額の差、今後の収益性の見込等を勘案し、総合的に検討した結果、資産の譲渡を行う。
新投資口発行による発行済投資口の総口数の推移
①発行済投資口の総口数:1,652,500口
②公募による新投資口発行に伴う増加投資口数:47,500口
③公募による新投資口発行後の発行済投資口の総口数:1,700,000口
④第三者割当に伴う増加投資口数:2,500口
⑤第三者割当後の発行済投資口の総口数:1,702,500口
NBF新潟テレコムビル、NBF広島立町ビルといった地方オフィスビルを売却し東京都内のオフィスビルの追加取得と大阪府の大型オフィスビルのポートフォリオの入替えです。少子化が続く日本で首都機能がある東京都とその近隣、大阪府、福岡県、仙台といった一部の地方都市以外の都市が今後発展していく可能性は低いというのは当たり前の予想となっています。なので日本ビルファンド投資法人の決断は当然だろうなというのが率直な感想です。
中には地方物件のみでポートフォリオを特徴としている投資法人もありますが、移民を受け入れることが前提となっていなければその発想は難しいとどこかで気づくと思うんですけどね。リモートワークの普及で本当に地方に人々が分散しオフィスビルが建つと思っている方から投資案件を持ちかけられてたら注意してください。
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