2022年3月8日に日本プロロジスリート投資法人が日本格付研究所から取得している格付について取得している格付けの方向性がAA(ポジティブ)となった旨を発表しました。

 日本プロロジスリート投資法人Aクラス物流施設に対して重点的に投資を行う J-REIT。資産運用会社であるプロロジス・リート・マネジメントのスポンサーは、物流不動産ビジネスのグローバルリーダーであるプロロジス・グループとその日本法人(㈱プロロジス)。プロロジス・グループからの全面的なサポートを享受しながら継続的な資産規模の拡大を図り、現在の資産規模は55物件、取得金額総額約8,160億円と、物流系J-REITで最大規模。
 上場した2013年以降計11回の公募増資を実施し、スポンサーから築浅かつ汎用性の高い物流施設を継続的に取得するとともに、LTVを30%台の保守的な水準で長期にわたりコントロールするなど、一貫とした方針に即してポートフォリオマネジメントや財務運営が継続されている。コロナ禍においてもEコマースの需要拡大、所有する施設の競争力の高さやプロロジス・グループにおけるテナントや荷主などのカスタマーとのリレーションシップを背景に安定した運用が示され、上場以降長期にわたり安定したトラックレコードが積み上がっている。スポンサーからの強固なサポート体制に変化はみられず、今後の外部成長についても豊富なスポンサーパイプライン物件を有し、マーケットに頼ることなく良質な物件の取得機会が確保されている。以上を踏まえ、格付を据え置くものの、見通しをポジティブとした。安定したパフォーマンスと保守的な財務方針やLTV水準の持続性を見定め、格付に反映させていく。

 2021年12月にスポンサーが開発したAクラス物流施設、計3物件・557億円を公募増資を通じて取得した。継続的な資産規模の拡大を受け、物件集中リスクの低減、テナントおよび賃貸借期間満了時期の分散が進み、ポートフォリオ収益の安定性は高い。2021年11月期末のポートフォリオ稼働率は98.5%。期中平均稼働率は、上場以降18期連続で97%以上の高い水準が維持されている。ポートフォリオの平均賃貸借残存期間は約4年、定期借家契約比率は100%、テナントの分散化も進んでいることから、今後も比較的安定した稼働率の推移とキャッシュフローの創出が期待できる。PM 会社である㈱プロロジスからのテナントリーシング面での強固なサポート体制などにより安定したパフォーマンスが維持され、足元の施設運営について特段の懸念はない。

 財務面では長期安定性に力点を置いた運営が継続されている。LTVについては、2021年11月期末の総資産ベースで 37.6%、時価ベースで29.1%と、J-REIT全体で保守的な水準にあり、また、当面40%以下の水準でコントロールしていく方針である。物件の含み益は拡大基調にあり、2021年11月期末で30.7%の含み益率となり十分な財務バッファーを有する。金融機関との良好な関係の構築、負債コストの軽減および有利子負債残存年数の長期化と返済期日の分散化が進み、強固な財務基盤が構築されていると評価しています。

 LTVがかなり低めであるという点と、上場以来そのLTVをしっかりとコントロールしている点を評価しています。元々格付は投資法人債(一般企業は社債)の回収可能性として使われるものなのでLTVは極めて重要です。JCRとはいえそこの評価が高いということはレンダーの評価も高いと考えられるので、資金調達面では懸念が無くますます資産規模拡大が進みそうな気配です。