2022年3月16日にケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,150円のところ2,446円で着地しました。

 東海道リート投資法人は、2021年2月1日に出資総額200百万円(2,000口)で設立され、2021年3月29日を払込期日とした私募による新投資口(11,940口)の発行及び2021年6月21日を払込期日とする公募による新投資口(162,860口)の発行を実施し、2021年6月22日に㈱東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました。これらの結果、2022年1月期末における発行済投資口の総口数は、176,800口となっています。
 東海道リート投資法人は、世界第3位の日本のGDPのうち60%以上(2017年時点)を生み出す、日本の東西の中心地をつなぐ大動脈である東海道近辺の東海道地域等(東海道地域及び東海道周辺地域)に着目し、その強い経済を背景とした当該地域の不動産資産に投資する不動産投資法人です。
 産業集積が県を跨いで拡がる地域、すなわち静岡を核とする産業地域(静岡県、愛知県及び三重県)への重点投資を基軸としながら、世界第3位の経済規模(GDP)を誇る日本の東西中心地をつなぐ東海道地域への投資を中心に、東海道周辺地域にも投資をしていくことで、更なる地域経済の活性化や産業の発展に貢献しつつ、投資主価値の向上を図るとしています。
 スポンサーは、特に東海道地域のうち静岡を核とする産業地域を支えてきた産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系の各社から構成されており、東海道地域等に関する、スポンサー各社の不動産その他の得意分野における知見・ノウハウを活用していくことで、投資主価値の最大化を図ります。

20220402東海道リート投資法人財務指標


上場後初の分配金は一口当たり2,446円

 2022年1月期は収益不動産の賃料や稼働率に影響があるアセットと影響が少ないアセットの二極化が継続していくものと考えられます。そして、新型コロナウイルス感染拡大防止のため人々の往来や外出が制限されたことにより、ホテルアセット、都心の都市型商業施設のテナントの事業にマイナスの影響を及ぼし、賃料負担が難しくなるケースや、都心のオフィスアセットにおいてもテレワークでの就業が広がる中、テナントによる解約の動きも見られるところです。このような状況のもと、投資法人は、主たる投資対象である産業インフラアセット(物流施設及び産業・ビジネスの基盤として企業が活用する施設並びにこれらを使途とする底地)や、東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える生活インフラアセット(住居及びその底地並びに生活圏配送・販売を使途とする底地及びその他のアセット)の中でも、キャッシュ・フローが安定していると判断できるアセットに対して投資し、適切な運用管理とリーシング施策を行い、中長期的にわたる安定的な収益の確保に努めています。
 2022年1月期末において、9物件(取得価格合計30,930百万円)を保有しています。うち、1物件(丸の内エンブルコート)を2021年3月30日付で取得しており、2022年1月期の実質的な資産運用期間の日数は308日間となりました。なお、2022年1月期末日における保有9物件の総賃貸可能面積は223,253.57㎡、総賃貸面積は222,386.03㎡、稼働率は99.6%となりました。

 2021年7月に中間決算はありましたが実質初決算となりました。分配金は利益超過分配金無しで1口当たり2,446円なので9棟の物件から得た収益としては、まあこんなものだと思います。基本的にそんなに開発スピードに期待できるタイプの投資法人ではないと思うので逆に言えば不動産マーケットに出てくる物流施設は全て取得するぐらいの意気込みでいけば大きく存在感を示すことが可能だと思います。


レンダーはみずほ銀行が中心であるも地方銀行の比率も高い

 財務戦略として中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を図り、外部成長を伴う新投資口発行を実施することで継続的な成長を企図します。かかる観点から、新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、投資口価格及び新投資口の発行による持分割合の低下に配慮し、金融環境、不動産市況を踏まえて決定するとしています。
 また、金利環境に応じて、借入の変動・固定割合を調整して借入れを行うものとします。そして、借入れについては、リファイナンスリスク低減のため返済期日の分散化、借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指すと述べています。

 2022年1月期においては、丸の内エンブルコートの取得資金の一部に充当する目的で、2021年3月29日を払込期日とした私募による新投資口(11,940口)の発行により1,194百万円の資金を調達し、その後、2022年1月期末時点の投資法人の保有資産のうち丸の内エンブルコート及び静岡マシンヤード(底地)を除く7物件の取得資金の一部に充当する目的で、2021年6月21日を払込期日とした公募による新投資口(162,860口)の発行により15,634百万円の資金を調達しました。
 デット面は当期においては、当期末時点の本投資法人の保有資産のうち丸の内エンブルコート及び静岡マシンヤード(底地)を除く7物件の取得資金及び付帯費用の一部に充当する目的で、2021年6月23日付で㈱みずほ銀行及び㈱静岡銀行をリードアレンジャーとし、㈱みずほ銀行、㈱静岡銀行、㈱三井住友銀行、㈱三十三銀行、㈱愛知銀行、スルガ銀行㈱、㈱西日本シティ銀行、㈱山梨中央銀行及び株式会社りそな銀行を協調融資団とするシンジケートローンにより、15,350百万円の借入れを行いました。また、静岡マシンヤード(底地)の取得資金及び付帯費用の一部に充当する目的で、2022年1月31日付で㈱みずほ銀行及び㈱静岡銀行より総額600百万円の借入れを行いました。この結果、2022年1月期期末時点における借入金残高は15,950百万円となり、LTVは46.3%となりました。