2022年4月6日に平和不動産リート投資法人が心斎橋フロントビルの取得と運用中のレジデンス3棟の売却を発表しました。

取得物件概要
20220412心斎橋フロントビル
 ①物件名称:心斎橋フロントビル
 ②取得予定価格:7,300百万円
 ③鑑定評価額:7,830百万円
 ④売買契約締結日:2022年4月6日
 ⑤取得予定日:2022年6月3日
 ⑥取得先:非開示
 ⑦取得資金:自己資金及び借入金
 ⑧決済方法:引渡時一括 
 ⑨立地:大阪市中心部に位置する駅近のオフィスビルであることから環境変化に強いこと、また取得当初より含み益が見込める価格で取得できること等から、本取得が本投資法人の成長及び安定収益確保に大いに寄与するものであると考え、取得を決定しました。本取得物件は、大阪メトロ御堂筋線・長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅から徒歩2分に位置しています。心斎橋駅周辺は大丸やPARCOなどの大型商業施設や国内外の有名ブランド店が集積し高級ブランド街を形成する一方で、南北には心斎橋筋商店街が広がり大衆向けの店舗が並ぶなど、大阪を代表する商業エリアの一つである、いわゆるミナミの一角にあたります。本取得物件はそのミナミにおいて市内有数の幹線道路である長堀通りに面しており、視認性に優れていることから来店型店舗を中心に幅広いテナント層に対する高い訴求力を有しています。
 また、「心斎橋」駅からは御堂筋線で「梅田」駅へ6分、「なんば」駅へは徒歩圏内であり、大阪市内の主要エリアへの交通利便性にも優れています。

 心斎橋フロントビルは延床面積約1,876坪、基準階面積約142坪、天井高2,600㎜で2017年に外装及び共用部のリニューアルを行っており、近隣物件と比較して高い競争力を有していると分析しています。また環境性能評価認証であるCASBEE不動産評価認証にてAランクを取得していることなど、環境面での優れた性能を持つ物件であることに加えて、使用電力を 100%再生可能エネルギーで賄うRE100の基準に準拠した電力に切替済であることから、投資法人の掲げる低炭素社会の実現への取組みにも寄与することが期待できるとしています。


譲渡物件概要
20220412HF白山レジデンス
 ①物件名称:HF白山レジデンス
 ②譲渡予定価格:2,192百万円
 ③鑑定評価額:2,150百万円(2021年11月時点)
 ④売買契約締結日:2022年4月6日
 ⑤売却予定日:2022年5月27日
 ⑥売却先:非開示
 ⑦決済方法:引渡時一括

20220412HF芝公園レジデンス
 ①物件名称:HF芝公園レジデンス
 ②譲渡予定価格:779百万円
 ③鑑定評価額:928百万円(2021年11月時点)
 ④売買契約締結日:2022年4月6日
 ⑤売却予定日:2022年5月27日
 ⑥売却先:非開示
 ⑦決済方法:引渡時一括

20220412HF三田レジデンス
 ①物件名称:HF三田レジデンス
 ②譲渡予定価格:999百万円
 ③鑑定評価額:1,330百万円(2021年11月時点)
 ④売買契約締結日:2022年4月6日
 ⑤売却予定日:2022年5月27日
 ⑥売却先:非開示
 ⑦決済方法:引渡時一括

譲渡理由

 今回の譲渡物件は3物件の内2物件が2010年のジャパン・シングルレジデンス投資法人との合併に伴って当時の時価で取得した物件ですが、その後の収益力改善に向けた取組み及び不動産市況の回復によって資産価値が増加してきました。2021年11月期(第40期)末時点の鑑定評価額は、譲渡3物件合計で帳簿価額を438百万円上回る4,408百万円(含み益率11.0%)ですが、譲渡予定価格合計はこれを上回る4,508百万円(譲渡益見込額465百万円、譲渡益率11.7%)となる見込みです。

 なお、今回の取引による追加投下資本額は心斎橋フロントビルの取得予定価格7,300百万円から譲渡物件の譲渡予定価格合計4,508百万円を控除した2,792百万円となる一方で、NOI増加額は取得物件のNOI見込額317百万円から譲渡物件の2021年5月期(第39期)と2021年11月期(第40期)のNOI合計額170百万円を控除した147百万円を見込んでいます。取引の効果(取引のNOI増加額を取引による追加投下資本額で除した割合)は、NOI利回り5.3%としてポートフォリオの収益性の改善に寄与します。

 また、心斎橋フロントビルの鑑定評価額は7,830百万円で、含み益額は取得予定価格対比530百万円、含み益率は同7.3%となります。当該含み益増加額と本譲渡に伴う譲渡益見込額465百万円とを合わせて1口当たりNAVは527円の増加を見込んでいるということです。
 今後も引き続き投資主価値の向上といった視点に立ち、ポートフォリオの収益性と質の改善を図り、運用資産の着実な成長と中長期的な安定収益の確保を目指していくとしています。