日本プロロジスリート投資法人が格付投資情報センター(R&I)から取得している格付について格付維持の判定が出ているので共有しておきます。

格付評価(2022.3.31時点)
 発行体格付:AA
 格付の方向性:安定的

 日本プロロジスリート投資法人の保有物件は全てプロロジス・グループが開発したAクラス物流施設であり、関東・関西地方の物流適地に所在する高い設備水準を備えた築浅大規模物件が中心で、ポートフォリオの質は非常に高いと考えている点については継続しています。

 2021年12月には通算11回目となる公募増資を実施し、スポンサーが開発した新築大型施設3物件を577億円で取得しことで資産規模は取得価格ベースで8160億円に到達し、ポートフォリオの分散が進んでいる点に触れています。これらの資産取得後も2400億円に及ぶ豊富なスポンサーパイプラインを有していることから、外部成長の持続性に懸念はないと評価しています。

 2021年11月期の期中平均稼働率は98.8%と高水準を維持している。マーケットでは大量の新規供給が続く見通しで、中期的に多少の需給緩和が想定されるものの、NPRの保有物件の競争力やリーシング力を踏まえれば、概ね98%台の稼働率と安定した賃料上昇を維持していくことは十分可能であると内部成長の将来性についても好意的に見ています。
 ESGの取り組みも業界トップクラスである。スポンサーと協働しながら環境性能に優れた物件に投資してきた結果、グリーンビル認証取得率は98.1%に達しています。2021年のGRESBレーティングでは7年連続で5スターを取得しています。

 2021年11月時点のLTV比率は37.6%、総資産に含み益を加えて計算した鑑定ベースの負債比率は29.1%となっており、資産規模が大きいREITの中ではレバレッジが現状最も低い水準にあります。長期固定金利の資金調達を中心としており、2021年12月時点の有利子負債の平均残存年数は5.4年と非常に長い点も好評価。メガバンクを中心に大手金融機関から成る良好なバンクフォーメーションを構築しており、比較的低いコストで調達しています。
 以上の点から、格付の方向性は安定的と決定しました。保有物件の質は高く、テナントとの長期契約も背景にキャッシュフローは安定的に推移する見通し。資産規模は大きく、スポンサーの豊富なパイプラインを活用し、さらなる規模拡大が見通せると期待を寄せています。