2022年4月15日に三菱地所物流リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が7,099円のところ7,174円で着地しました。

8期連続となる賃料増額改定を実現
20220426三菱地所物流リート投資法人NOI推移

 外部成長は2022年2月7日に スポンサー開発物件であるロジポート川崎ベイ、ロジクロス厚木Ⅱの2物件の取得を発表し、2022年3月1日に取得が完了しています。取得資産規模は24物件2,162億円へと拡大しています。期末である2022年2月28日、投資法人ポートフォリオは22物件(取得価格合計170,404百万円)を保有しており、ポートフォリオ全体の稼働率は99.6%と高稼働を維持しています。
 内部成長は着実なリーシングにより8期連続となる賃料増額改定を実現、増額トレンドが継続し、三菱地所グループにおけるPM受託実績の拡大及びテクノロジー活用による知見の蓄積が進んでいるようです。
 物流施設市場では、外出自粛要請を背景としてECの利用拡大が加速している点に注目が集まっており、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大による物流施設需要の増加が期待されます。上記を背景に、新規供給量が高い水準にある中でも高水準の新規需要が続いており、空室率は引き続き低位で推移しています。今後も高水準供給が続くものの、未竣工物件のリーシング進捗も順調であり、投資法人のポートフォリオを含めた稼働中の物件に与える影響は限定的であるとのことです。


LTVは35.4%と極めて低い

 財務戦略は前期に続き、三菱地所グループが長年培ってきた財務戦略に係るノウハウ及び信用力を活かした長期安定的な財務運営を基本とし、さらには成長性に配慮してLTVコントロールを行います。また、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指しています。
 2022年2月期においては、2021年9月1日に期限が到来した短期借入金500百万円及び2021年9月14日に期限が到来した長期借入金2,211百万円について、それぞれ同額でのリファイナンスを実施しました。また、2021年3月9日付短期借入金900百万円について、2021年8月期に取得した資産についての消費税の還付金を含む手元資金を原資とし、2021年12月9日付で期限前弁済しました。これらの結果、2022年2月期末の有利子負債残高は58,374百万円となり、LTVは32.4%となりました。グリーンエクイティ・オファリング及びサステナビリティ・リンク・ローンでの資金調達を実施したことが格付機関からの評価が高く、2022年2月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付:AA-、格付の見通し:ポジティブ