2022年6月14日に投資法人みらいの決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,260円のところ1,267円で着地しました。

コロナ明けのスタートダッシュに期待

 2022年4月期の外部成長は、2022年1月12日に「愛媛ビル・広島(取得価格2,780百万円)」、「ツルミフーガ1(取得価格5,300百万円)」及び「ビッグモーター岐南店(底地)(取得価格1,080百万円)」、2022年3月25日に「横浜大黒町整備工場(底地)(取得価格1,490百万円)」を取得しました。以上の結果、2022年4月期期末における運用資産は38物件、取得価格の合計は164,554百万円、総賃貸可能面積は372,290.09㎡、稼働率は98.1%となりました。
 管理・運用面では、ホテルは稼働率が新型コロナウイルスの感染状況の影響を受けており、今後の動向を注視する必要があるとしています。また、商業施設分野では、全般的にコロナ禍における運営が定着しつつありますが、感染者数の影響は継続しておりその環境下においても奈良の複合商業施設であるミ・ナーラにおいては、繁華性向上策の効果が出ています。オフィス賃貸市場においては、一部の物件で引き続きテレワーク等の働き方の変化や企業業績悪化の影響を受けた解約が顕在化している一方、解約区画の埋め戻しも進捗しているということです。上記の運用の結果、2022年4月期期の実績としては、営業収益5,275百万円、営業利益2,547百万円、経常利益2,245百万円、当期純利益2,244百万円を計上しました。
 今後の運用方針について、これまで1口当たり分配金の持続的成長とポートフォリオの戦略的運用に基づく投資主価値の向上を目指し、戦略的な物件入替えや収益性の高いグロースアセット及びディフェンシブ性の高い底地の組入れ等の具体的施策を実行しました。今後は、引き続きリスク分散の進展と収益性・安定性の確保を意識しながら、ポストコロナを見据えた将来的な投資法人の成長に資する施策を推進する予定ということで安定性よりも成長性に比重を強めた外部成長になりそうです。


有利子負債の平均残存期間は3.3年→3.9年へ 
20220623投資法人みらいLTV・DSCR推移

 2022年4月期の財務の動きですが、2021年12月24日に公募による新投資口の発行(104,000口)により4,746百万円、 2022年1月25日に第三者割当による新投資口の発行(5,200口)により237百万円を調達しました。この結果、2022年4月期末時点での出資総額は78,499百万円、発行済投資口の総口数は1,771,440口となりました。
 また、2021年11月30日に返済期限の到来した借入金10,000百万円の返済にあたり同日付で長期借入金8,800百万円の資金の借入及び第5回投資法人債の1,200百万円の発行を行いました。さらに、上記物件の取得資金に充当するため、2022年1月12日付で長期借入金4,000百万円、2022年3月25日付で長期借入金1,300百万円の資金の借入を行いました。
 2022年4月期末時点の借入金及び投資法人債の残高は84,000百万円(うち、1年内返済予定の長期借入金7,000百万円、長期借入金70,800百万円、投資法人債6,200百万円)となっています。なお、機動的かつ安定的な資金調達の確保と、より一層強固な財務基盤の構築を目的として、借入極度額3,000百万円のコミットメントラインを設定しています(未実行枠残高3,000百万円)。2022年4月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付:A+、格付けの見通し:安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付:A、格付けの見通し:安定的