2022年6月15日にトーセイ・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,550円のところ3,558円で着地しました。

 2022年4月期は外部成長として2021年12月24日に2棟のオフィスビルと4棟のレジデンスを取得しました。取得物件の概要は以下の通りです。

コロナ禍で香ばしい物件の価値が光るか?

2022年4月期取得物件

 本厚木トーセイビルⅡ(所在地:神奈川県厚木市、取得価格:1,115百万円、用途:オフィス)
 千葉中央トーセイビル(所在地:千葉県千葉市、取得価格:833百万円、用途:オフィス) 
 セルリアン・シティ(所在地:東京都東久留米市、取得価格:1,060百万円、用途:住居)
 T's garden越谷大袋(所在地:埼玉県越谷市、取得価格:804百万円、用途:住居)
 T's garden梶ヶ谷(所在地:神奈川県川崎市、取得価格:790百万円、用途:住居)
 T's garden都筑ふれあいの丘(所在地:神奈川県横浜市、取得価格:660百万円、用途:住居)
 グリーンスターハイツ(所在地:東京都荒川区、取得価格:620百万円、用途:住居)

20220624トーセイ・リート投資法人賃貸事業利益率

 2022年4月期末においては、計59物件、取得価格合計78,274百万円を保有しています。運用については、オフィスは稼働率94%台を回復、新規契約が解約を上回る状況となりました。住宅稼働率は、2物件で面積の大きい低層オフィス部分に空室が発生したことが響き96.5%に低下しています。但し、オフィス部分には新規テナントが入居済で住宅稼働率は97%程度に回復しました。テナント賃料は新旧テナント入替前後および既存テナント更新前後のいずれもトータルで増加しています。2022年4月期末におけるポートフォリオ全体の稼働率は96.0%です。上記運用の結果、2022年4月期の業績は、営業収益3,302百万円(前期比4.6%増)、営業利益1,582百万円(前期比3.2%増)となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は1,287百万円(前期比3.5%増)、当期純利益は1,286百万円(前期比3.7%増)となりました。
 また、サスティナビリティ対応として、2022年4月期末において、共用部等のLED化を推進新たに4物件で環境認証を取得(DBJGreenBuilding認証3物件、BELS1物件)しています。また、資産運用会社がTCFD提言へ賛同を表明し力を入れています。取得した物件を見て分かるとおり、他の投資法人が取得しないような香ばしいエリアの物件を取得するのがこの投資法人の特徴です。コロナ禍で都心過ぎず、田舎過ぎずという都心の家庭が移住するのに適しているのは実はトーセイ・リート投資法人が運用する物件が所在するエリアのような気がしています。


LTVはやや高めだが格付けには変化無し

 財務戦略は、日銀の金融緩和政策や市場金利の動向に鑑み、借入年限の長期化と金利の固定化に取組んでおり、今後も将来の金利上昇リスクや経済条件等を勘案のうえ、原則的には固定金利(金利スワップ契約の締結を含む。)による調達とする方針としています。ただし、現在のマイナス金利政策下では、金利スワップの会計処理等に伴うリスクを十分に排除できないため、金利スワップの契約は行わないこととしています。
 資産取得に係る資金調達について、収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に置き、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としており、当期中に以下のとおり資金調達を行いました。有利子負債による資金調達として、不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2021年12月24日付で2,400百万円の長期借入れを行いました。加えて、長期借入金2,200百万円について、2021年11月30日付で借換えを行いました。
 また、2021年12月23日を払込期日とした第三者割当による新投資口の発行(21,000口)を実施し、2,878百万円の調達を行い、不動産信託受益権の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当しました。2022年4月期末、出資総額は39,395百万円、有利子負債の残高は40,900百万円となりました。LTVは47.8%となっています。2022年4月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付:A-、格付けの見通し:安定的