2022年8月16日に日本リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が8,586円のところ8,825円で着地しました。

水道光熱費の高さが気になる
20220826日本リート投資法人賃貸事業利益率
 2022年6月期においては、2021年8月より実施していた物件入替えの一環として2022年2月にサンワールドビルの譲渡(譲渡価格1,430百万円)を行いました。外部成長のためのパイプラインとして、合同会社NRTグロース18劣後匿名組合出資持分を取得し、その出資先運用資産3物件について優先交渉権を取得しました。その結果、2022年6月期末のポートフォリオは、オフィス62物件(取得価格合計182,022百万円)、住宅42物件(取得価格合計64,592百万円)、商業施設2物件(取得価格合計8,120百万円)の合計106物件(取得価格合計254,735百万円)及び匿名組合出資持分2件(出資額80百万円、出資先運用資産数9物件)となっており、投資法人が保有する合計106物件の総賃貸面積は305,960.51㎡、稼働率は98.0%となっています。
 内部成長は、ポートフォリオの資産価値を維持・向上する運営管理を重視し、新規及び既存テナントに対する積極的な営業活動を展開するとともに、既存テナントとのリレーション強化によりテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた物件競争力の向上に繋がる施策を実施しました。こうした取組みにより、2022年6月期末のポートフォリオの稼働率は98.0%と高水準を維持しています。業績は、営業収益8,534百万円、営業利益4,599百万円、経常利益3,971百万円、当期純利益3,970百万円となりました。
 賃貸事業収益が減少しており、合わせて分配金も減少しています。稼働率も前期と比べても大きなブレが無いのでここはコスト削減を進めて欲しいところですが、賃貸事業事業費用の中に含まれる水道光熱費の増加は激しいですね。435,800千円ですが、前期が391,453円、前々期が351,904千円です。恐らく新電力に変更した電気が反対に増加してまっている可能性がありますね。新電力は料金メニューが複数あるとはいえ、中々上手くいかないもんですね。


利益も減りLTVは上昇しているが格付には変化無し

 日本リート投資法人は、中長期的に安定した財務基盤を構築するため、分散され、バランスのとれた資金調達を行うことを財務戦略の基本方針としています。有利子負債については、LTVの上限について60%を目途としていますが、2022年6月期は45%から55%の間の水準で推移させることを当面のLTV水準に関する方針としています。また、借入先については、2022年6月期末のシンジケートローン団を中心とした強固なバンクフォーメーションを維持していきます。2022年4月20日に返済期限の到来した借入金3,320百万円のリファイナンスにあたり、同日付で3,320百万円の借入れを行いました。その結果、2022年6月30日現在の有利子負債残高は132,620百万円となり、LTVは48.2%となりました。三菱UFJ銀行をメインアレンジャーとしたシンジケート団と3,000百万円のコミットメントライン契約を締結しています。は2022年6月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付:A+、格付の見通し:安定的