2022年6月期決算のJ-REITの安全性について分析しました。

・有利子負債利子率
20220906J-REIT(6・12月決算)有利子負債利子率
20220906J-REIT(6・12月決算)有利子負債利子率2

 2022年6月期も有利子負債利子率は減少傾向にあります。J-REIT全体のグリーンローン、グリーンボンドでの調達を増やしていくという流れは変わっていません。マリモ地方創生リート投資法人は地方物件が主力であり、レンダーも地方銀行が多めということでグリーンローン関係の枠組みがレンダー側で整っていないためサスティナビリティ対応と財務戦略が別の動きをしていますね。別の動きといってもサスティナビリティ対応はセイムポート出資くらいしか無いんですけど。
 CREロジスティクスファンド投資法人は物流施設が主力なので、収益性は良いのですが、同じようなLTV水準の日本ビルファンド投資法人と比べるまだ高いですね。でも同じく同水準のジャパンエクセレント投資法人と比べると低いのでまあこれから徐々に下げていく流れになってくると思います。スプレッドが低くなっていると考えられるのでR&Iの格付けを取得した意味もあると思います。また、JCR格付を利用してグリーンボンドでの調達も行っているので利益という面では引き続き成長の余地はあるのではないでしょうか。
 それでも日本プライムリアルティ投資法人はまだ高いですね。ここはもっと削減できると思うのですがもう疑うこともなく同条件リファイナンスに応じてしまっているところが問題だと思います。公募増資を利用しての物件取得の際に結局ローンも利用するのであえて数百万円程度の支払利息で関係を悪く必要はないという考えがあるの理解できますが並べると「なぜそのレンダーを使うのか?」という突っ込んだとこまでは考えて頂きたいですね。


・LTV(有利子負債比率)
20220906J-REIT(6・12月決算)LTV
20220906J-REIT(6・12月決算)LTV2

 LTVは有利子負債÷総資産で算出しています。LTVは全体的に微減の傾向は変わらないですね。どこの投資法人もターゲットとしているLTV水準内で推移しているので個人的は特に文句はありません。インヴィンシブル投資法人の減少幅は大きいですね。金利の面ではよく見えないのですが明らかにホテル関係の融資についてはレンダーはストップしているようですね。今年の夏は緊急事態宣言やまん防は無かったとはいえレンダーの姿勢までは変わらなかったということだと思います。特に有利子負債の長短割合が大きく変化しています。前期は有利子負債に含まれる長期有利子負債の割合は50.8%だったものが2022年6期は44.5%となりました。長期での調達が困難になってきているため返済を優先的に行っている状況だと思われます。今後もレンダーの対応が海外での資金調達とかをを考えた方が良いかもしれませんね。一応、ジャパン・ホテル・リート投資法人もホテルなのですがそこまでではないですね。
 フロンティア不動産投資法人は愛からずLTVが40%を切っている状況なのでレンダーの姿勢に影響される可能性は今後も少ないと言えます。外部成長は物件ポートフォリオの組み換えで質を上げることで不動産価値を維持できていることでレンダーを説得していくことが今の財務戦略のトレンドだと思います。