2022年9月13日にスターアジア不動産投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,476円のところ1,476円で着地しました。

日本管財㈱の手を借り工事コストを相対的に削減
20220923スターアジア不動産投資法人賃貸事業利益率

 2022年7月期の保有ポートフォリオにおいては、①オフィス:新規テナントの入居面積が退去面積を上回り稼働率は上昇トレンド、②商業施設:一定数のテナント退去があったが影響は限定的であり、賃料収入はほぼ当初想定通り、③住宅:機動的な賃貸条件の調整等により稼働率は回復し、安定的に推移する状況、④物流施設:特段の影響はなし、⑤ホテル:固定賃料部分は約定通りに収受、加えて、全て変動賃料体系の1ホテルから若干の変動賃料収受、という運用概況でした。
 2022年7月期における外部成長の動きはありませんでした。一方、内部成長に関しては、マーケットに即した機動的な賃貸条件の微修正等によりオフィスと住宅の稼働率の引上げ及び賃料増額に注力し、資産運用会社のサステナビリティ推進部が中心となり、サブ・スポンサーである日本管財㈱及び東京キャピタルマネジメント㈱の協力を得て、修繕費及び資本的支出の最適化に注力した結果、対予算比で工事費用の削減を実現しています。また、外部成長に関しても、上記のとおり、公募増資による調達資金等により、資産運用会社独自のネットワークを活用して物件取得を実行し、資産規模を拡大しています。投資法人は、コロナ禍の収束を睨みつつ、スターアジアグループのサポートを活用した外部成長、資産入替を通じたポートフォリオの強化、メザニンローン債権への投資、自己投資口の取得等、様々な施策を検討し、投資主利益の最大化に資する運用を展開します。
 上記の環境認識の下、2022年7月期においても運用資産における稼働率の維持向上、賃料増額、管理運営コストの削減に継続的に注力しました。2022年7月期における運用資産(取得価格の合計179,675百万円)の稼働率は97.2%と引き続き高水準となっています。上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益6,088百万円、営業利益3,047百万円、経常利益2,560百万円、当期純利益2,559百万円を計上しました。


格付けに変化無し

 スターアジア不動産投資法人の財務戦略の中で、デット調達には、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮します。実際のデット調達においては、必要資金額に鑑み、利率(固定/変動の別)、返済期限、調達方法(借入金・投資法人債)等を検討し、1口当たり分配金への影響を測った上で決定します。また、機動的なデット調達のため、コミットメントラインの設定を検討します。
 2022年7月期も引き続き、財務基盤の安定性向上を図るべく、リファイナンスリスク及び金利変動リスクを低減するために、返済期限の分散及び金利の固定化を意識した財務運営を行っており、以下のとおり借入金の借り換えを行いました。
 2022年3月22日に返済期限の到来した借入金4,000百万円のリファイナンスにあたり、同日付で4,000百万円の借入れを行いました。 2022年4月20日に返済期限の到来した借入金4,150百万円のリファイナンスにあたり、同日付で4,150百万円の借入れを行いました。
 2022年5月31日に返済期限の到来した借入金1,600百万円及び500百万円のリファイナンスにあたり、同日付で2,100百万円の借入れを行いました。
 この結果、2022年7月期末の有利子負債残高は、89,640百万円(借入金残高88,640百万円、
投資法人債残高1,000百万円)となり、LTVは46.3%となりました。
 なお、2022年8月に不動産等の取得等を目的とし、グリーンローンでの新規借入7,200百万円の実行と、2022年8月31日に返済期限の到来した借入金5,600百万円のリファイナンスにあたり、同日付で5,600百万円の借入れを実行しており、本書の日付現在の有利子負債残高は、96,840百万円(借入金残高95,840百万円、投資法人債残高1,000百万円)となっています。2022年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付:A-、格付の見通し:安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付:A、格付の見通し:安定的