2022年10月19日に日本都市ファンド投資法人の決算が発表されました。

分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,250円のところ2,263円で着地しました。

　2022年8月期の外部成長の取り組みは、保有資産の入替えの一環として、新規2物件（JMFレジデンス学芸大学、JMFレジデンス千早の不動産信託受益権の準共有持分50％）の取得、及び3物件（Gビル銀座01の不動産信託受益権の準共有持分30％、サミットストア中野南台店、Gビル神宮前02）の売却を当期に完了しました。また、新たな取組みを通じた成長施策として、住宅系私募REITであるフージャースプライベートリート投資法人の投資口取得を行いました。

　運用管理面については稼働率増加に取り組みJMFビル渋谷02では、主要テナントが2022年4月に1,000坪超を返床し、館内共用部改修工事を実施したことで近隣大手IT企業が拠点拡張で入居するに至りました。JMFビル川崎01では川崎のオフィスマーケットの変化により空室が長期化しているものの、機動的なリーシングを行い埋め戻しを達成しました。JMFビル赤坂02では取得時に想定していた解約により、2021年12月末に4フロアの退去がありました。サービス系企業等の入居により稼働率は一部改善しました。立地優位性を評価する企業の内覧が増加しているということです。上記等の結果、2022年8月期末において、本投資法人の運用資産は127物件、取得価格の総額1兆2,074億円、鑑定評価額の合計1,307,614百万円、総賃貸可能面積2,533,128.62㎡、テナント総数1,675、ポートフォリオ全体の稼働率は99.1％となりました。

　ちなみにレジデンスは、賃料単価向上や稼働率向上による運用実績を積み上げており、2022年3月に取得したJMFレジデンス学芸大学は新築で取得したことで、取得時想定よりも早いペースで稼働率が向上しており9月時点で稼働率97.6%となっています。2022年8月期の実績として営業収益41,112百万円、固定資産税及び資産運用報酬等の営業費用を控除した営業利益は17,694百万円、経常利益は15,723百万円、当期純利益は15,722百万円となりました。

　資金調達の面は、当期に返済期日を迎えた既存の借入金258.7億円及び期限前弁済25億円の計283.7億円の返済資金に充てるために同額の借入を行いました。また、2022年5月に償還期限を迎えた投資法人債60億円の償還資金に充てるために同額の長期借入金の借入を行いました。

　加えて、更なるサステナビリティ活動の強化を目的とし、2022年6月に第3回JMFグリーンボンド（日本都市ファンド投資法人第3回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付））40億円を発行し、40.3億円の期限前弁済を行いました。これらの結果、投資法人の当期末現在の有利子負債残高は5,496億円、うち、短期借入金は60億円、長期借入金は4,811億円、投資法人債（グリーンボンドを含む。）は625億円となりました。当期末現在の長期負債比率については98.9％、固定金利比率(注5)については94.4％、LTVは44.0％となっています。2022年8月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。

・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付の見通し：安定的

 決算説明会資料の17ページで平均デッドコストの削減についての記載があります。2022年4月30日～2022年10月7日で行われたリファイナンスでは借入期間の長期化とデットコストの削減を実現している旨の説明があります。借入期間7.2年～7.6年に伸長し、平均デットコストは0.93%→0.73%に削減されています。このデットコストの中には融資関連費用が含まれているためこの融資関連費用が下がっています。アレンジャー等に支払うアレンジャーフィーやエージェントフィーが減少していると考えられます。