J-REITの新規銘柄ラサールロジポート投資法人の特徴について考えてみたいと思います。

①自身のREITを安値で売却した「ラサール」

 リーマンショック時代に自社の投資法人をさっさと売却したラサール様による2度目のREIT参画です。市場が悪化したら間違いなく逃げるという「実績」をお作りになられているので景気悪化を感じた場合はすぐに投資口を売却しましょう。

 J-REITは中長期に渡り配当を投資家に分配するスキームであるということが大前提です。
 ラサールはあくまでも「ファンド会社」なので儲かるの解れば今日にでも運用会社ごと売却するのでしょう。私は金融色の強い外資系のスポンサーはJ-REITのスポンサーにふさわしく無いと思っています。なので、初めから逃げることが解り切っているスポンサーのJ-REITには投資しません。

 利回りや一時期の分配金の高さに魅力を感じ投資する投資家様もいらっしゃいますが心得ておいて欲しいのは最後には「逃げる」会社が運営していますよということです。


②物流特化の運用アセット

 東京、大阪を中心とした物流施設を運用していく方針を打ち出しています。
 しかし、GLP投資法人に比べると安定的に物件を取得できる投資法人でないことが一番の特徴です。
 物流系REIT大手の産業ファンドや日本ロジスティクスファンドなど物流系のREITはスポンサーが積極的に物件開発を行っており、物流施設というアセットの特性もあり、オフィスや住宅と比べ市場での物件売買は難しいと思います。
 
 ラサールロジでは物流適地に所在する大規模・高機能な物流施設を「プライム・ロジスティクス」と位置づけブランド化を図ろうとしているようです。

プライム・ロジスティクス”の特徴
 物流適地に所在
 ①消費地(人口集積地)への優れたアクセス
 ② 幹線道路及び幹線道路の結節点に近接
 ③ 24時間物流施設の運営が可能な工業系用途地域に所在
 ④ 雇用確保の観点から公共交通機関から徒歩でのアクセスが容易
 大規模
 ① 延床面積概ね16,500㎡以上
 高機能
 ①有効天井高概ね5.5m以上、床荷重概ね1.5t/㎡以上、柱間隔概ね10m×10m
 ②上層階にトラックが直接アクセス可能な大型ランプウェイ又は充分な搬送能力を備えた垂直搬送機能
 ③柔軟な区画割が可能な設計
 ④充分なオフィススペース
 ⑤免震性能又は高い耐震性能による高い安全性