2023年5月15日に、産業ファンド投資法人が2023年3月13日付のプレスリリースで開示している通りIIF大田マニュファクチュアリングセンターに取得したと発表しました。
取得物件の概要
②取得予定価格:4,570百万円
③鑑定評価額:4,970百万円(2023年1月時点)
④売買契約締結日:2023年3月13日
⑤取得日:2023年5月15日
⑥取得先:ブリッジSPC
⑦取得資金:新投資口の発行及び新規借入れ及び自己資金
⑧決済方法:引渡時一括
⑨立地:周辺は中小製造業の工場が数多く集積するエリアであり、エンドテナントにとって、関連企業や主要取引先とのビジネスを行う上で高い利便性を有する立地です。IIF大田マニュファクチュアリングセンターが所在する大田区は製造業の製造品出荷額等・従業者数・製造業事業所数の全てにつき東京23区で1位であり、中小製造業の底堅いテナントニーズが存在すると判断。
床荷重1-2階2.5t/㎡/3-4階1.5t/㎡、有効天井高1階4.1m/2階3.8m/3-4階3.0m、大型機械や原料の搬入も可能な荷物用6.0tエレベーター1基、常用エレベーター1基を備えた汎用性の高いスペックです。共用部分として会議室や商談スペース、展示スペースを設置しており、生産や研究開発の用途に留まらない利用が可能です。
【写真:産業ファンド投資法人プレスリリースより】
取得理由
産業ファンド投資法人は以下の点を評価しています。
・大田区をテナントとする、地域経済の雇用創出とものづくりの技術継承に貢献する工場アパートの取得
・地方公共団体である大田区との長期の定期建物賃貸借契約(期間20年)を通じた高い安定性の確保
・J-REIT初のポジティブ・インパクト投資を通じた継続的なPREの開拓とESGの取組み
・テナントである大田区との期間20年(原則解約不可)の長期の定期建物賃貸借契約に裏付けられた高い継続性
・大田区が計画する「高付加価値を生み出すものづくり産業の集積地」を具現化するものとして長期にわたって中小製造業に対する支援が見込まれる施設
取得予定として発表していた物件の最後の1棟です。唯一の東京都内の物件だったということもあり取得価格が高いです。他の3棟がNOI利回り5%~6%だったのに対しIIF大田マニュファクチュアリングセンターは4.6%と低め、これだとオフィスビルと大して変わらない気がします。スポンサーSPCからの取得ということで、断れずに高値買いしていると考えられます。
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