2023年6月13日にケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・レジデンシャ
ル・ネクスト投資法人及びケネディクス商業リート投資法人は、それぞれ、6月13日開催の投資法人役員会にて、2023年11月1日を合併の効力発生日として、ケネディクス・オフィス投資法人を吸収合併存続法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人及びケネディクス商業リート投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併を行うことについて決定し、合併契約を締結すると発表しました。

合併の目的

 日本経済は、新型コロナウイルス感染症の感染拡大防止のための行動制限が撤廃され、経済社会活動の正常化が進む中で、緩やかな回復基調にあります。一方で、ロシアのウクライナ侵攻による世界情勢の変化、地政学リスクの顕在化とこれに伴う経済制裁等の影響、資源価格や燃料費の高騰に伴う世界的なインフレ傾向の継続、主要各国の政策金利の引き上げ、海外における金融機関の経営破綻等、国内外の経済において不透明感もみられる状況です。
 このような環境下、足許の不動産投資信託証券市場は、物価上昇に伴う運用コストの増加懸念や日本銀行の将来的な金融政策変更による長期金利上昇への警戒感もあり、不安定な状況となっています。 

 ケネディクス・オフィス投資法人の主な投資対象である中規模オフィスビルにおいては、不動産売買市場における希少性や流動性の高さに対する評価は変わらず、依然として期待利回りは低く、厳しい物件取得環境が続いています。また、大規模オフィスビルの大量供給に伴う二次空室や賃料下落への警戒感に伴うマーケットの先行き懸念から、足許では投資口価格が1口当たりNAVを大きく下回っている状況であり、公募増資を伴う外部成長機会も限定的なことから、今後の持続的な成長性の確保に課題を抱えています。ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人は、これまで5年連続で公募増資を実施してきたものの、居住用施設は収益の相対的な安定性から、取得競争が激化し取得機会が減少していく可能性があり、足許では投資口価格が1口当たりNAVを下回っている状況です。また、LTVがJ-REIT市場においては相対的に高水準であり、金利上昇局面におけるコスト増加懸念という課題を抱えています。ケネディクス商業リート投資法人は豊富なパイプラインを有するものの、コロナ禍以降、生活密着型商業施設の取得環境が激化している状況にあります。さらに、インフレによるコスト増加が懸念されるなか、長期固定賃料により今後の全体的な内部成長余地が限られるといった課題を抱えています。

 また、今後、ポートフォリオの収益性に影響を及ぼす可能性のある、金利水準や、水道光熱費等の物価水準の動向について注視しており、各投資法人に共通する将来的な課題として認識しています。このような状況下、各投資法人は上記の課題へ対処するとともに、環境変化に柔軟に対応し、持続的成長を目指すために、合併に関する協議を開始することで合意し、これまで慎重に検討を重ねてきました。その結果、各投資法人は、合併を通じて、投資対象セクターの拡大による持続的成長に繋がること、資産規模の拡大によって市場プレゼンスと安定性が向上すること、及びサステナビリティへの更なるコミットメントが可能となることにより、投資主価値の最大化に資するとの共通認識を得るに至り、本日、本合併契約を締結しました。

合併の日程

 合併契約承認役員会:2023年6月13日
 合併契約締結日:2023年6月13日
 投資主総会基準日公告日:2023年6月14日(予定)
 投資主総会基準日:2023年6月30日(予定)
 投資主総会開催日:2023年8月22日(予定)
 投資口分割基準日:2023年10月31日(予定)
 投資口分割効力発生日:2023年11月1日(予定)
 合併効力発生日:2023年11月1日(予定)
 合併登記日:2023年11月上旬(予定)

合併に係る割当ての内容

 ケネディクス・オフィス投資法人:1口
 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人:1.34口
 ケネディクス商業リート投資法人:1.68口

 まあ簡単に言うとケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人及びケネディクス商業リート投資法人は単独で生きていけるけど、ケネディクス・オフィス投資法人は無理そうだから合併します。ということですね。リーマンショックが明け回復基調になってから続々と特化型のJ-REITが発生しましたが、結局1つのスポンサーで複数のJ-REITを持つことに無理があったということだと思います。総合型REITになると結局スポンサーの体力が大きいところが勝つということになるので返って不利になる気がするのですが、もはやSMBCグループ入りしてしまったケネディクスには強い発言権は無いのでしょうね。