①安定感抜群の投資商品
　レジデンス(住宅)を運用しているJ-REITに投資する一番のメリットは分配金の安定感が一番
　すぐれているということが上げられます。レジデンス特化型のREITはそのほぼすべての投資
　法人の運用物件数が100棟を超えています。分配金の安定の根本的な要因の一つがこの物件数
　の多さにより稼働率が低下している物件があっても他物件でカバーできるという点です。

②物件売却においても流動性が高い住宅
　物件売却における流動性の高さも大きな特徴の一つです。レジデンス(住宅)の場合はオフィス
　やリテールなどと違い1棟当たりの価格が低いため法人だけでなく、個人の方に売却するケース
　もあり売却候補先の絶対数が多いため、物件売却においては投資法人の「売り手市場」に持ち
　こめる可能性もあります。

③差別化がしずらく誰が運用していても安定感を得られる
　レジデンス(住宅)は賃料を払うの人が「個人」(社宅扱いになっているものは除きます)です。
　皆さんは自分がもしマンションやアパートに引っ越すとしたらどのような条件で物件を探し
　ますか?。築年数が浅くて駅に一番近いエリアで探すのではないでしょうか。その後、払える
　賃料を考えながら駅から徒歩5分→駅から徒歩7分→駅から徒歩10分という考え方が一般的です。
　つまり物件のオーナーが誰であっても客付けを怠らなければスポンサーやAM会社のノウハウは
　必要ありません。
　　
④内部成長が難しく購入した物件のNCFは年々低下していく
　賃貸にお住いの方やご自身でマンションなどをお持ちの方は解るかと思いますが、賃貸借契約
　期間は一般的に2年です。その約1/3程度が2年後に退去します。
　退去する理由は以下のものが上げられます。
　1.賃料滞納
　2.結婚などのライフイベントにより引き払う場合(賃貸のみ)
　3.新居を取得した場合
  4.そのエリアに飽きた場合
　5.務めていた会社が引越したため
　
　つまり5を除くとライフイベントや個人の趣味・趣向によるものが主な退去理由であるため
　バリューアップをしたから賃料増額してねという戦略は通用しません。
　一旦入居者と解約したちにバリューアップ工事を行い、募集賃料を高めに設定し新規の入居者
　を探すという流れが一般的です。

⑤資産安定性と運用利回りを確保したいなら総合型REITがオススメ
　安定性ばかり注目されるのは解ったが、収益性も大事だという欲張りな方にはレジデンスと
　その他のアセットを組み合わせた総合型REITがオススメです。