賃貸にお住いの方やご自身でマンションなどをお持ちの方は解るかと思いますが、賃貸借契約
 期間は一般的に2年です。その約1/3程度が2年後に退去します。
 築年数が経過しているほど、新規入居者との契約機会が減少します。周辺の競合住宅との賃料
 下落競争にも巻き込まれます。しかし、賃料下落競争についてはレジデンスの場合避ける手段
 がなく礼金の撤廃やフリーレント、更新料の撤廃、当初の賃貸借期間の延長などで対応する
 しかありません。つまり収入の減少によりNCFが悪化します。
 つまり持っていればいるほどNCF(ネットキャッシュフロー)は低下していくことになります。
 NCFは(NCF=NOI-減価償却-資本的支出)であらわせます。
  バリューアップ工事も賃料増加に効果的かというとそうでとは言えないものが多く、レジデンス
 のバリューアップではなくたまたま入居した物件がバリューアップ工事物件であったため
 バリューアップをアピールしている場合もあります。バリューアップ工事をするともちろん資産
 となるため減価償却費の負担も増えます。これもNCFを悪化させる要因の一つです。
 タイプごとに説明していきますと1R~1DKはお金の無い単身者が入居する場合が圧倒的に多いの
 で入居者の入れ替わりが多いです。出ていく人も多いですが次の入居者を見つけることも簡単
 であるためレジデンスの中でも一番安定しているタイプです。
 2K~2DKの入居者はは荷物の多めで収入もそこそこある30代以上の個人または、子供いない夫婦
 の同棲である場合が多いです。この人たちは「つなぎ」で住んでいる場合が多く戸建てを購入
 した、あるいは分譲マンションを購入した場合に退去していきます。
 3K以上の入居者は子供のいる夫婦が主なので、子供がいても賃貸で住むことを選択している
 という点で安定している入居者です。しかしこちらも住宅を購入して出ていく方も多いです。
 ただ、地方にある3K以上賃貸マンションは別で地方については3K以上のマンション数が圧倒的
 に少ないので客付けは大変だが一度決まればなかなか出ていかないというケースもあります。