三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が、8月2日東証に上場します(証券コードは3471)。スポンサーである三井不動産は、上場REITである日本ビルファンド投資法人、フロンティア不動産投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人、私募REITである三井不動産プライベートリート投資法人の計4つの投資法人を運用しており、今回は5本目となります。

主要な投資対象は物流施設


 三井不動産による物流施設への進出は2012年と比較的後発であるが、新たな成長分野に位置づけ、現在開発中及び開発予定を含め投資額は3,000億円に達する見込み。上場時のポートフォリオは物流施設8棟、データセンター1棟の計9棟、資産規模(取得額合計)は755億円。上場時の平均築年数は2.5年、鑑定NOI利回りは5.0%。上場後は三井不動産のサポートによって優先交渉権を活用する。

 また将来的に、三井不動産が海外展開するアジアにもポートフォリオの15%以内で投資を検討する。

 上場時の有利子負債比率は33%想定。AA-の格付けを取得済みです。また毎期継続的に利益超過分配を行い、更に一時的に分配金が減少する場合は、一時的な利益超過分配も想定する。上場に際し、投資口212,800口の発行、オーバーアロットメントによる売出10,000口を行い、調達額は557億円を見込む。IPOブックビルディングは7月19日~7月22日です。

 上場前から格付けを取得するとは用意周到ですね。これでオフィス、レジ、リテール、物流施設の4タイプの投資法人を参加に収めることになります。野村不動産マスターファンドのようにあっと言う間に身内同士で合併しないことを祈ります。

 物流系REITの資産規模拡大(物件取得)は他タイプのアセット以上にスポンサーのパイプラインに依存します。良い物件を安定供給してあげて欲しいと思います。最近の総合型の投資法人でもデータセンターの入居する地方のビルを取得するケースが増えていると思います。

 コールセンター、データセンターは東京都内に構えておく必要が無いので北海道~東北、四国など地方の地代が安いところで運営するケースが一般的になっていますので地方のオフィスビルでもテナント次第では安定しているのかもしれません。