ロジスティクス系REITはポートフォリオ構築をどのように管理しているかなんとなく気になったので調べてみました。

日本ロジスティクスファンド

 ポートフォリオの構築はオフィス系REITのように地域で管理しているようです。地域でポートフォリオを構築する一番のメリットは自身リスクの回避です。売上自体は東京都にある物件の方が高い賃料で賃貸できるため有利です。売上を採るか、震災リスク回避を採るかのバランスで運用していくという流れです。
 2016年7月26日時点では
「首都圏」・・・28棟
「中部地域」・・・4棟
「近畿地域」・・・3棟
「その他」・・・7棟
となっています。


産業ファンド投資法人

 産業ファンドは地域でポートフォリオ構築をしていますが、プラス「物流施設」、「工場・研究開発施設等」、「インフラ施設」のアセットカテゴリーによっても管理しているようです。インフラ施設もカテゴリーされているので今流行りの太陽光発電施設や風力発電施設も購入可能なのではないかと思います。
 2016年7月26日時点では
「物流施設」・・・28棟
「工場・研究開発施設等」・・・10棟
「インフラ施設」・・・9棟
となっています。


日本プロロジスリート投資法人

 日本プロロジスリートは保有物件が国際的な貿易・物流の重要拠か国内物流の重要拠点かという独自の観点での区分とテナント属性による区分で管理しています。物流施設における戦略がグループ全体で共有されている印象を持ちます。
 
 2016年7月26日時点でテナント属性別に区分すると
「マルチテナント型」・・・23棟
「ビルド・トゥ・スーツ型」・・・10棟
となっています。

GLP投資法人

  日本ロジスティクスと同様に地域別に管理しているようですね。GLPはスポンサーが積極的に物件開発を行ってくれるので下手にポートフォリオで縛り付けるとスポンサーの物件開発を阻害することになりかねないので地域別管理がベターといったところでしょうか。物流系REITにとってスポンサーは投資家にとっても頼りになる存在です。オフィス系REIT、レジデンス系REITのスポンサーと違い投資法人で「悪さ」をすることは滅多にありません。
 2016年7月26日時点では
「関東圏」・・・27棟
「関西圏」・・・14棟
「その他」・・・17棟
となっています。

ラサールロジポート投資法人

 日本ロジスティクスファンド、GLP同様に地域のみのポートフォリオ管理ですね。ポートフォリオ構築方針は「東京エリア・大阪エリア」80%以上、「その他」20%以下とこの基準で物件を選定しいくことになります。まだIPOしたばかりなので物件数は8棟(2016年7月26日現在)。運用物件はすべて「東京エリア」に限られています。
 空いた口が塞がらないくらいざっくりとしたポートフォリオ構築方針です。

 ただ、日本プロロジス、GLPと違い物流施設に関する知識は持っていません。HPではラサールグルー
プのサポートを生かした成長戦略に特徴がありそうですが、ラサールは言わばファンド屋です。ファンドスキームや利回り計算などは得意でしょうけどデカい倉庫を造れば良いという感覚でいるような気がしてなりません。広い倉庫を造ってもどのタイプのテナントが入居するかあらかじめ決まっていないと物流施設の運用は失敗します。ホテル・リテールと違いリニューアルで巻き返しを図ることは困難なのです。
 個人的にはいちごオフィスリートに次ぐ危険銘柄と認識しています。