マイナス金利政策を含めた金融緩和の影響はメガバンクや信託銀行よりも地方銀行にとってのダメージが大きいようです。私がそう感じたのは非常にリスクのある物件(立地、築年数等)に低利融資をする案件が多いと感じるからです。それも地方銀行に。

 日銀の貸出先別出金統計によると2016年6月末時点で不動産事業向けの貸出残高は14.7%となっています。14%を超えてくると2006年、2007年のリーマンショック前の不動産バブルの時のような不動産ファンド向けの融資規制が出てくることが予想されます。20160910日銀円グラフ

 金融機関の融資姿勢については審査体制が旧来の不動産中心から抜け出せないため、資産を持たないベンチャー企業などには貸し出しの姿勢が厳しく、結果的に不動産融資の比率が大きくなっているとおっしやる人もいます。

 確かに、昨今のベンチャー企業はITを中心にした事業会社が多く何をやっているか良く解らない会社、に融資するくらいだったら不動産を担保にとってローンを貸し付けた方が地方銀行としてずっと安心だと思います。
20160910日銀棒グラフ

 私個人としては不動産市場は加熱していると思いますが、今すぐ不動産市場が崩れるとは思えません。それに2020年の東京オリンピックや大都市の再開発も進んでいるため2019年夏くらいまではジリジリと加熱していくと思います。しかし、日本の人口は年々減少しているため人口の減少スピードに比べ物件の開発スピードが速いので2020年以降は不動産不況が訪れるのだと思います。

 投資家としてはどの辺りから運用ポートフォリオを変更していくかということが重要になってくるかと思います。J-REITの投資口価格や分配金も減少する可能性は高いと思いますが、利回りとしては2020年以降も他の投資商品と比べて相対的に高いということから一定の人気は続くものと思っています。