R&IはJ-REITのみならず日本で一番シェアが高い格付機関です。
J-REITでは22もの投資法人が格付けを取得しています。
J-REITでは22もの投資法人が格付けを取得しています。
リーマンショック時にはかなり厳しい評価を下された投資法人もあります。しかし、ムーディーズと比べ格付けを下げられた理由がまともだったことや、投資家からのバッシングが少なかったこともあり今もなお日本で圧倒的なシェアがあります。
R&Iの評価方法は大きく3つ
1.スポンサーについての考慮、2.事業リスクの評価 、3.財務リスクの評価 の3つで評価されています。2.事業リスクの評価では「ポートフォリオの分散」、「外部成長」、「内部成長」など物件周りが評価されます。稼働率が高くてもテナントの分散状況を合わせて評価されるので健全に評価されているのではないでしょうか。
J-REITは原則としてスポンサーとは別法人であり、グループ会社では無いのですがこのR&Iはスポンサーへの考慮が他の格付機関よりも強いのだと思われます。R&IのホームページではJ-REITの格付方法について細かく規定されているのも信頼できるポイントだと思われます。J-REITの場合、他国のグローバルREITなどと違い投資法人がスポンサーと一体とみなされることが多いです。特に金融機関や機関投資家、証券アナリストなどがスポンサーと投資法人を同一視している傾向が有ります。元を正すとスポンサーが物件の売却益を獲得できるようなスキームになっているため金融機関等が投資法人とスポンサーを同一視することも納得できるところがあります。
R&Iから格付評価を取得している投資法人
1.アドバンス・レジデンス投資法人 A+(安定的)
2.MCUBS MidCity投資法人 A-(ポジティブ)
3.オリックス不動産投資法人 A+(安定的)
4.ジャパンエクセレント投資法人 A+(安定的)
5.ジャパン・ホテル・リート投資法人 A (安定的)
6.積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 A+(安定的)
7.大和証券オフィス投資法人 A+(安定的)
8.大和ハウスリート投資法人 A+(安定的)
9.東急リアル・エステート投資法人 A+(安定的)
10.日本アコモデーションファンド投資法人 AA-(安定的)
11.日本プライムリアルティ投資法人 AA-(安定的)
12.日本リテールファンド投資法人 AA-(安定的)
13.日本賃貸住宅投資法人 A (安定的)
14.日本ビルファンド投資法人 AA (安定的)
15.日本ロジスティクスファンド投資法人 AA (安定的)
16.野村不動産マスターファンド投資法人 A+(安定的)
17.阪急リート投資法人 A+(安定的)
18.福岡リート投資法人 A+(安定的)
19.フロンティア不動産投資法人 AA-(安定的)
20.プレミア投資法人 A+(安定的)
21.平和不動産リート投資法人 A-(安定的)
格付機関からの評価が高くてもあくまでご自身で判断を
格付機関が仮にAAAなど高評価を付けたとしてもリーマンショック時のようにあっという間に格付評価が下がる場合があります。あくまでJ-REIT投資に対する一評価指標としてお役立ていただければと思います。
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